金融機関からお金を借りて不動産投資を始めるための金融機関との『信頼構築の戦略』を今回の記事にしています。やり方地道な方法です。しかしこちらの記事を通して特定の金融機関から借入を行えるだけの信頼構築を作ること学ぶことができます。再現性は高いと考えています！
地方で不動産投資とサラリーマンをしているさしとかです。不動産投資歴は4年で戸建てから駐車場まで現在7箇所を運営しています。ブログを書き始めて3年目に突入しました。
4年間で地元の金融機関を5社ほど開拓をし、お付き合いをさせていただいています。ただし、この4年で不動産の市場も大きく変化しましたね。
最近は特に融資が厳しくなっています。融資が厳しくなった一番大きな影響となったのは株式会社スマートデイズによる女性専用のシェアハウスのブランド「「かぼちゃの馬車」の事件の影響が大きいですね。
少し前の事件なので、初心者の方や知らない方向けに簡単にまとめてみました。ご存知の方は飛ばしてください。内容は以下の通りです。
▼かぼちゃの馬車の事件まとめ
・スマートデイズはサラリーマンを中心に女性専用のシェアハウスの販売を行っていた。
・一括借り上げ（サブリース）を行い、初心者の投資家でも安心できるやり方だった
・建築費は割高で割高な分をスマートデイズがキックバックして儲けるスキーム
・本来シェアハウスは銀行融資がつきにくく、建築費が割高で積算価格も低い
・スルガ銀行が借主のエビデンスを一部かいざんし、融資をつける。高金利で儲かる
・ただしスマートデイズはシェアハウスの入居率は低く、サブリース事業は赤字だった
・スルガ銀行の貸付がストップし、建物が建てられなくなり、スマートデイズの収益悪化
・サブリースもできなくなりスマートデイズは倒産した
・オーナーは低利回り、高金利物件の状態になり自己破産も発生、社会問題になった
上記の社会問題の結果、各金融機関においてサラリーマンという属性があっても不動産投資は審査が厳しくなりました。場合によっては頭金を3割ほど求められるようになりました。融資期間が短くなったり、この事件以前より簡単に借りられない状況になっています。
最近の金融機関のお話で私がびっくりしたのは
「専業で不動産事業をやっている方にしか基本的に貸せません…」
というお話を聞きました。「…私、サラリーマンと兼業で不動産投資やってますけど。」とは思いましたが、実際は私も今年も借入できていますので、ここは実績や金額などのやり方次第かなと思っています。
もし、私が今の知識の状態で何も物件を持っていない状態だったとします。仮にもそうなったとしても時間さえかければ金融機関から借入できる状態には持っていけるかなと考えています。
サラリーマンで不動産投資を始めたい初心者が特定の金融機関から借入を行うための『信頼構築の戦略』を考えてみました。少し時間がかかりますが３年ほどで特定の金融機関と信頼構築ができると考えています。
- 地元の信用金庫や信用組合に給与口座を作る
- 3年を目安に定期預金を行う 目標200万くらい
- 小さな借入から返済実績を作る
- 余談：金融機関から投資信託や保険を勧められても、信頼構築の効果は薄い
- まとめ 3年程度で金融機関と信頼関係ができる。安い戸建てを購入
地元の信用金庫や信用組合に給与口座を作る
信用金庫は地元の人々ために、信用組合は地元の中小企業や個人事業主のために作られている金融機関です。組織の成り立ちは若干違いますがどちらも地域経済や地域社会の活性化を目標にしています。銀行ほど営利色が強くない感じですね。
事業を始めたい方や始めたての方に対してもどちらの金融機関も協力的です。地元で賃貸業などを行う上でも地域社会、地域経済のためという大義名分があります。なのでこのどちらかであれば話は比較的融資のお願いが通る可能性もあります。
そこで、お近くで借りたい支店の信用金庫か信用組合に給与の振り込み口座を作ります。いきなり融資をもらいに行くよりは給与口座などを作っておいて入出金の流れを把握してもらう方が信用も高まりやすいです。
まずは「給与残高」をしっかり残して「信頼残高」を作れるように信用金庫や信用組合に給与口座を作りましょう。入出金で黒字をしっかり出せれば信頼残高も貯まります。入出金は信頼性を見られる一つのポイントです。
3年を目安に定期預金を行う 目標200万くらい
金融機関が借主を評価する上で通帳の入出金の流れを見ることは上記でもお伝えしましたが、お金をしっかり貯蓄する人物かどうかとう部分もみられます。積み立ての定期預金も合わせて3年程度を目安に行いましょう。信頼を作ることは一朝一夕では難しいです。一旦目標は200万円を想定しています。安い戸建てを購入するにしても不動産投資を始める最低ラインと考えており、貯金しておきたい金額です。
200万円を貯めるには以下のペースで定期預金を行う必要があります。
5.５万円×12ヶ月 ＝ 66万円 × 3年 ＝ 198万円 約200万円
結構ハイペースですが、頑張れば貯められなくはない金額ですね。金融機関の方もおっしゃっていましたがお金を貯めた実績のない方がお金を借りることは難しいです。しっかり貯められることは金融機関へのアピールになります。
小さな借入から返済実績を作る
不動産投資を始め、入居率を90％以上の状態で推移をし、数年たつと金融機関からお金が借りやすくなります。なぜなら「実績がある」からです。金融機関は借りようとしている方の返済能力を見ています。借りたものを最低限しっかり返せるとかどうかは基本中の基本です。
フリーローンでも、自動車ローンでも良いですが、先ほど出てきた積み立ての定期預金が終わる3年以内に返済できるレベルでお金を借りるということも手段の一つです。
例えばパソコンなどを単価が高いものを購入する際にクレジットカードでリボ払いや分割払いをするのは手軽なのですが、少し手間ですがこれからお世話になりたい金融機関で小額の借入をしてみましょう。
地方の場合は中古の自動車などで金額を少なめに借りることもおすすめです。小額でも良いので、返済を行うことで、約束を守れる返済能力のある人物という形で見てもらえるようになります。
返済する実績が次の借入にはとても重要です！
余談：金融機関から投資信託や保険を勧められても、信頼構築の効果は薄い
少し、補足ですが、借入を行いたい金融機関から投資信託や保険を勧められる場合もあるかと思います。こちらについては、ケースバイケースですが、極論入らなくても良いと思っています。実際は借入で優先してみられるのは、どれだけ稼げるか、貯められるか、返済能力があるのかという部分が重要です。
金融機関の取り扱いの投資信託は微妙なものが多いです。儲かるものが少ないです。手数料も高い傾向にありますので、預けた瞬間に元本割れです。保険商品についても一括見積もりや会社の福利厚生などがあればそちらを使うべきです。なお、融資担当者と仲良くなっている場合は検討の余地はあるかもしれませんね。
まとめ 3年程度で金融機関と信頼関係ができる。安い戸建てを購入
今回の場合は3年計画ですが、地元の信用金庫や信用組合に給与口座を作り、定期預金を積み立て、小さな返済を行うことで、金融機関への信頼残高を積み上げることができます。この後は貯めた200万を使って400万〜500万前後の戸建てなどの小さな物件の購入からスタートしてみましょう。入居がついて、キャッシュフローが増えてくれば、その実績がまたお金を借りやすい状態にしてくれます。
今回ご紹介したやり方は地道な作戦ですが、急がば回れです。初期投資はどの道必要なため、まずはお金をしっかり貯めることからスタートですね！
以下の記事を見ることでさらに融資が受けやすくなります。ぜひ、こちらも参考にしながら、取り組んでみてくださいね。
▼実際の物件を持ち込む際の事業計画の考え方です。
▼金融機関の方は細かく借主を見ています。
お金の考え方や貯め方はいつの時代も大きく変わらないです。お金を貯めてどう使うかについては以下の書籍で学ぶことができます。私もこちらの書籍を読んでお金を貯めることの大切さを学んで貯蓄できたと思います。
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