今回の記事では不動産投資を始めて、サラリーマンでは学べなかった人生を豊かにするご紹介したいと思います経験や知識をご紹介したいと思います。記事を通して不動産投資を行うことで収益以外にもたくさんのことが得られます。事業を始めたい方にも不動産投資は小さく始めるならとてもおすすめです。
地方で不動産投資とサラリーマンをしているさしとかです。今年に入って、所有する戸建てやアパートのエアコンを4台も購入しキャッシュがどんどん飛んでいってしまっています…。バタバタとお金が飛んでいっております。ぜひ羽ばたいて私に戻ってくることを心より願っています。
私は中古の築古の物件を中心に購入していますが、古い設備がそのままになっている場合が多いです。エアコンの交換は退去時だったり空室のタイミングだったため幸い自分で手配ができました。
自分で手配をすると、不動産屋さんを通した金額と2万円程度くらい安く抑えられます。インターネットで安いエアコンを買って、工事を自身で手配すればもっと安く抑えられる場合もありますね。私は家電量販店のポイントを粛々と貯める派ですので自分で家電量販店にいって購入します。家電量販店ではちょっとしたお得意様になりつつあります。
大家としてはお金をあまり払いたくはないのですが、私が賃貸を借りていた時、エアコンが古いのがすごく気になってました。何十年前のエアコンとかついている賃貸を貸しているオーナーを見ていると最低限提供しなくてはいけない設備の一つですので、やる気を疑います。入居者がカビで病気や体調不良になってもらっても困りますし、汚すぎて怖くて使えないエアコンをそのままにして欲しくないです。
話は戻りますが、エアコンの交換にしても小さな判断が求められます。不動産投資は事業ですので賃貸経営から様々なことを学ぶことができます。不動産投資を始めて4年経ちますが、サラリーマンだけ続けていたらまず知り得なかったこともたくさんありました。今回は、不動産投資を始めてサラリーマンをしているだけでは学べなかった経験や知識をご紹介したいと思います。
- サラリーマンではなかなか鍛えられない決断力を磨くことができる
- 自分が事業主として行った施策がダイレクトに跳ね返ってくる
- 税金や会計を学ぶ機会になった
- 不動産投資を通して様々な出会いに感謝、と学びの機会が増えた
- まとめ サラリーマンでは学べない事業主としての視点を学べる
サラリーマンではなかなか鍛えられない決断力を磨くことができる
不動産投資において、空室が出た場合やもともと空室の物件はリフォームでどこをやる、やらないの判断も全て自分自身です。優先順位を決め、効果を最大化するにはどこから手をつけるのか毎回本当に考えさせられます。
私はリフォームの内容も自分自身で全て決めています。不動産屋さん任せにもすることは可能なのですが、良い決断を行うためには自分自身の決断する回数を増やすしかないと考えています。
通常のサラリーマンであれば経営層にでもならない限りは、決断をして責任をとるということをサラリーマンで行える機会は少ないです。自分の事業として身銭を削り決断を行うことは決断力を磨く貴重な機会になります。
自分が事業主として行った施策がダイレクトに跳ね返ってくる
先ほど、所有物件のエアコンの交換のお話を事例に出しましたが私が賃貸で部屋を借りるなら、エアコンが茶色く黄ばんでいたり、すごく古いエアコンが賃貸についていたら借りる気が失せます。だから極力交換や清掃は入れます。
また、空室になった際は照明を変えていない部屋は全て新しくしたり、壁紙もアクセントクロスを入れたりステージングを行うなどやれることをやります。昨年度は入居率が93％ほどでしたが、年々上昇しています。金融機関にも評価されるようになってきており、少しづつ競争力を高めています。
不動産投資では入居率と家賃収入が全てです。空室になっても競争力を高める物件づくりをすれば、インターネットで閲覧され内覧で決まります。自分で客づけのために行った施策が結果としてダイレクトに跳ね返ってきます。
サラリーマンでも売上などの予算はありますが、インセンティブセールス以外は予算を達成しても達成しなくても給与は大きく変わりません。
自分の事業は、手をぬけば売上や利益がダウンし、入居率が下がれば金融機関からの評価も落とします。逆にうまくできれば、売上、利益共にアップし金融機関からの評価も高まります。自分で事業を行うということは得られるものも、失うものも大きいです。そんな体験ができるのは自分の事業だからこそですね。
税金や会計を学ぶ機会になった
私は事業の決算申告は税理士にはお願いしているものの、帳簿は自分でつけています。はるか昔ですが、簿記を少しだけ勉強したことがあり、思い出せない部分はインターネットで調べて会計ソフトに入力しています。最近の会計ソフトはプランによっては仕分けや操作が話からわからない場合はチャットなんかでも対応しているようです。全く知識がなくてもなんとかなりそうな気がしています。不動産投資で税務などで得られた知識を簡単にまとめました。
帳簿の仕分けのコツを学べた
学んだ大きなポイントとしては、事業で仕分けをする際は事業主の視点で仕分けを行うことです。個人で管理していると、どうやって帳簿につけていいのかわからない場面がたまに出てきます。例えば事業用で賃貸のエアコンをお金を建て替えて支払いした場合は
例 借方：修繕費 ￥70,000 貸方：事業主借 ￥70,000
といった形で事業主からお金を借りるので「事業主借」といった勘定科目を使います。ただ、極力個人の支払いでは行わないようにした方が税務上も綺麗ですし帳簿も見やすいですね。なんの費用がどの勘定科目なのかは最初の一年は苦労しましたが、現在では税理士からほとんど手直しをされなくなりました。
費用の考え方
事業を行うと費用を計上することができます。売上から費用を差し引いたものに税金がかかるため費用の扱い方はとても大切です。
売上 ー 費用 ＝ 利益 → そして利益に対して税金がかかる
ちなみに費用とは何をもって費用として計上できるかご存知でしょうか。簡単に言えば売上をあげるために支出したものを費用として考えられます。例えば不動産屋さんにお中元やお歳暮を送ったり、接待をしたりこれも売上を上げるためという明確な理由があれば費用です。
売上を上げるために使った費用を論理的に証明できれば費用となる場合が多いようです。費用をたくさん計上した方が良いという話もよく聞きますが、税金が取られてもお金は一部残ります。あまり必要のないものを購入したり、接待を行っても、結局お金は残らないです。無駄なお金を使うことを私はあまりおすすめしないです。
費用の按分比率の考え方
事業を行なっていると、普段の生活と重複して経費を払っている部分が出てきます。私の場合ですが普段の自動車のガソリン代で全体の約3割ほどを不動産事業で計上しています。通信費に関してはほとんど不動産の事業関連の方としか電話をしません。通信費は5割程を費用として計上しています。 費用の按分比率はもちろん適当に決めることはできませんので、税理士と相談しつつ根拠のある説明ができる状態であれば費用計上を行うことができます。
これが費用の按分比率です。
法人であれば経費の幅も増え、法人契約分については100％計上することできます。まずサラリーマンであれば知り得なかった考え方でした。サラリーマンでは費用計上という概念がないです。普段の生活の中でも費用の計上をできることは目から鱗でした。
不動産投資を通して様々な出会いに感謝、と学びの機会が増えた
不動産投資を始めて、2年ほど前から本格的にブログも始めましたが、最近はブログについてもコメントなども定期的にいただけるようになってきました。また、同じように不動産投資に取り組んでいる方のブログを拝見させていただいていることもとても刺激になります。
一方で、不動産会社の皆さんや、セミナーで出会った同じようなサラリーマンの投資家の方々、物件のメンテナンスをしてくれる各職人など不動産投資を通じてたくさんの方に出会うことができました。普通にサラリーマンを続けていたら出会わなかった方々ばかりです。
たくさんの方に出会い、学ばせていただくことで成長できたのではないかと考えています。多くの人と出会えたことへの感謝と、学びを得られる機会を本当にありがたく感じています。
まとめ サラリーマンでは学べない事業主としての視点を学べる
不動産投資を始めると、事業の経営者として判断をし、施策をうちそれがダイレクトに自分自身に跳ね返ってきます。リスクもありますが、リスクを想定しながら決断を一つ一つすることはとても良い経験になっています。
ただのサラリーマンに飽きていた私にとってはとても刺激的な体験をすることができています。また、多くの人々との出会いも成長に繋がりますね。不動産業界でも良い方、悪い方いろんな方がいますが、どちらにしてもその出会いが経験や知識につながっています。
不動産投資で収入を得ることももちろんですが事業主として学べることも多いです。事業を始めたいと思った時には一つの選択肢としてもおすすめです！
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