今回の記事では、中古物件の動きが鈍いため新築アパートのプランについて考察してみたいと思います。実際に立てる際は費用面は考慮しなくてはなりませんが、どんな物件を作りたいかこの記事を書きながら構想を練ってみたいと考えてみたいと思います。
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資を始めて4年ほど経とうとしています。 私の所有物件はポートフォリオ上、築古しかなく、アパートが単身向けのため少し安定性に欠けます。
また、「【ホームズ】見える！賃貸経営」から分析すると、私の所有エリアは間取りが１Kなどの単身向け物件が需要より掲載数が多いため簡単に言えば競合が多い状態になっています。
▼「【ホームズ】見える！賃貸経営」
上記のwebサイトで私の投資エリアの新潟市についてみてみると１LDK以上は、掲載数と需要が大体同じか、掲載数の方がやや少ない状態になっているため、この辺りを狙いながら、広めの間取りを新築で作る必要があると分析できます。
また、新潟は若者の流出が多いので、単身は今後厳しくなると予想しています。
この4年間で中古アパートや戸建てある程度幅広く投資を行い、また嫌がる私を知り目に新築住宅を建てさせた妻のお陰で、ある程度入居づけに必要な設備などのノウハウを得ることができました。「家は3回くらい建築しないとわからない」とよく言われております。財務上は持ち家は好ましくないですが、住宅を建てた経験はよかったと考えてます。
今回は１LDK以上で作るべきプランニングを想定してみました。
・１LDK×10世帯 2階建て物件
また、家賃相場や立地によっても需要が変わるため、今回はベースとなるハード面である建物の考え方をまとめたいと思います。
世の中でも求めれている、賃貸の人気設備のおさらい
賃貸の設備については以下サイトから引用させていただきました。
1位：室内洗濯機置き場
2位：独立洗面台
3位：お風呂追い炊き機能
4位：ＴＶモニター付きインターホン
5位：洗浄機能付き便座
6位：インターネット
7位：システムキッチン
8位：ガスコンロ
9位：オートロック
10位：エレベーター
10位のエレベーターについては、2階建なので、そもそも想定していないです。また維持コストも高くなりますので、首都圏などの狭い土地に対して高さを出したい時以外は想定されません。
オートロックやガスコンロについては検討するかしないか微妙なラインです。ガスよりオール電化を想定されるケースも最近多いのでこの辺りも私の場合は想定しない可能性が高そうです。
そのほかについてはこれからの新築のファミリー向けでは必要だと考えています。また、間取りは1LDKで40㎡以上にすると新築の賃貸住宅は不動産所得税の軽減税率の対象になります。
このあたりも意識しながら、設計を依頼する必要があります。また基本的には修繕コストの安い木造で検討しています。
アパートは共用廊下を作り、玄関扉を露出させない仕様にする
私の所有するアパートは共用廊下があり、各部屋の玄関が外に面していません。玄関が外に面してしまうと、玄関の扉なども風化しやすいため、景観の維持などを考えると共用廊下を作りその中に玄関を作る方が良いと考えています。
また、給湯器もよく建物の後ろ側に付けられるケースが多いですが、共用廊下側に設置する事で、物件の外側に設置するよりも痛みにくくなります。給湯器も共用廊下側に設置を検討しています。
床はフロアタイル、バリアフリーにし高齢者の需要も取り込む
少しマクロな話ですが、床は基本的にはフロアタイルを採用します。非常に丈夫ですので入居者の過失があった場合もわかりやすく、張り替えも部分的に行えます。初期投資はクッションフロアの２倍ほどかかりますが、フロアタイルの方がトータルコストは下げられると考えています。
また、人口は小子高齢化が進んでおり、新潟県自体が若者の流出をしています。ターゲットは年配層の需要も取り込む必要があるかと考えています。セコムでは以下のような高齢者見守りサービスもあります。高齢の方が施設に行くまででもないが、心配な時には以下のようなサービスを付帯しても面白いかと考えています。
孤独死などについては絶対に防ぐ事は難しいので、上記のようなセキュリティと保険なども併せて運用しながら対応していく必要もありますね。
新しい生活様式に合わせた賃貸住宅の設備とは
私がリモートでの勤務をした際に必要だなと感じたものをまとめました。
・独立洗面台
・ＴＶモニター付きインターホン
・宅配BOX
独立洗面台についてはやはり衛生面なども考慮するとこれからより必要だと考えています。シャワータイプのものを設置する方が利便性も高いです。
TVモニター付きインターフォンは子機がついているものが良いと思います。リモート勤務をされる方も増えており、インターフォンのある部屋にいない場合もあるため、そういった部屋に子機を置くと良いですね。
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宅配BOXはリモートなどの業務中に荷物が来た場合に受け取れないケースもあります。我が家にはないのですが、新築でアパートをプランニングするには必要だと考えています。
リモートワークは鍵付きの小部屋と緑色の壁紙、防音対策が必要
これは私がリモートワークをした実体験ですが、子供が夏休み期間中に仕事をしていると結構な頻度で部屋に入ってきます。
新築アパートなどでも、ファミリー向けを作るのであれば、仕事用の作業用スペースには鍵付きの小部屋が必要になりそうです。
また、オンラインミーティングなどを行う機会が多くなっています。よく使われるものが「zoom」です。
ミーティングごとにIDとパスワードを簡単に発行できて便利です。余談ですがzoomの株価も最近は大きく上がりました。zoomには背景を変える機能があるのですが、緑色の空間だと背景の画像の変更がきれいに反映されます。
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上記のような色を壁紙にすることや、ロールスクリーンの設置なども検討する必要があるかと思います。CG画像の合成の背景と一緒ですね。
またオンラインミーティングを行うには、防音対策も必要になってきます。アパートでもオンラインミーティングを行う入居者が増えてくることも意識していきたいです。
まとめ 将来的な需要を見越した、新築プランを検討
立地は変えられないですが、将来の人口やマーケットを予測しながら部屋づくりをする事はできます。競争力を保ちつつ、利益の取れるプランニングができるように今回の記事で考えたことを検討していきたいと思います。やすくて良い土地も並行して探していきたいですね。
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