今回の記事では比較的投資対象として候補で上がりやすい学生物件について語りたいと思います。この記事を見ることで学生物件の投資リスクや検討の仕方を理解することができます。
地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資歴は4年経とうとしています。3号物件の大学近くアパートを購入してから早3年たちました。１Kロフト付で８世帯の物件を所有しています。
すこし余談ですが。新潟県は手に職をもたせたいという傾向と考え方が強いためか、専門学校も10校以上あり全国的にも多いです。私の投資エリアの新潟県新潟市には国立大学と県立大学、私立大学が2校あります。
実は、私自身も昔は所有するアパートのエリアの大学に学生時代に通ってました。その後、ご縁があり学生エリアで所有することになったのですが、それなりにこの物件でも苦労しています。
2、3年前までは管理会社さんも「学生物件やっておけば余裕でしたよ～！ちょー手堅いです」と言ってました。
最近では「学生物件も安全じゃなくなってきましたね…」と180°違うセリフになりました。今回の記事では学生物件の運営の実態について記事にしました。この記事を見る事で学生物件の特性を知る事ができます。
学生物件は市場がレッドオーシャンである場合が多い
レッドオーシャンとはマーケティング用語で「血みどろの戦い」を指します。競争の激しい市場ということです。私の所有エリアの学生アパートは大学から遠かったり、利便性が悪いと家賃が1万円〜2万円という設定もあります。
さらに新築も相変わらず建築されているので、エリアの立地の差と、物件自体に設備などの競争力求められます。私の所有物件は幸いエリアの中でも利便性が高いエリアですのでまずまずの家賃は取れていますが、今なら投資していないと思います。
差別化のためのランニングコストはかかる
学生物件で設備として最低でも以下の設備が必要です。
・インターフォン
・インターネット無料
・ウォッシュレット
この3点は必要です。上記の設備が当たり前の時代に生きている方が基本的には対象となります。
スマートフォンの利用率も高いので、インターネット無料は必須です。私の所有物件ではインターネットを提供するにあたり、ランニングコストで1万2千円ほどかかっています。上記で紹介した設備を標準装備にしつつ、オートロックや防犯カメラ、追い焚きお風呂付きなども考える必要があります。
最近では新潟市でも学生アパートが高利回りで売り出されるものをよく見かけますが実際、運営は相当厳しいです。
家賃相場がもともと低価格だと、退去や修繕に応じた費用が家賃に対して割合が高くなりがちなので利益を圧迫しやすくなります。少し余談ですが、2月〜3月に退去や入居が始まるので修繕を行う場合、内装屋さんが混み合います。職人さんも不足しており単価も高くなる可能性もあります。
閉校や移転のリスク、リモート授業による需要減
新築投資で色々話題になったTATERUのサイトでも以下の記載があります。
一見確実？ でも意外な落とし穴がある学生向けアパート経営
そもそも日本の人口は2050年には9515万人に減少し、高齢者が約40％になる高齢化社会に近づいています。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf
首都圏でも時々ニュースで話題になりますが、有名私立大学などではキャンパスの移転で都心回帰が進んでおり、数千人の学生が一気に別のエリアに動くということもよく聞きます。
残されたキャンパス跡地周辺のアパートでは周辺に大学以外の単身者の賃貸需要がなければ賃料相場の崩壊が待っています。大学の移転や閉校、募集定員の減少がダイレクトに物件の入居率や家賃に響いてきます。
私の所有エリアの大学でもリモートワークで授業を余儀なくされているため、賃貸需要自体の低下も起きています。大学の移転などが起きれば賃貸需要自体がなくなり現状のままでは運営が厳しくなってしまいます。
学生物件は繁忙期以外で退去が発生するとリカバリーが難しい
学生物件は、学校に単身で通う生徒が必ず毎年出ます。需要についてのメリット、デメリットをお話したいと思います。
▼ メリット
・入居希望のニーズが必ず毎年ある
・一度入居がついてしまえば、在学中の退去の可能性が少ない
▼デメリット
・2月・3月以外の退去で春先に入居が決まらないと来年まで決まらない可能性が高くなる
ということも想定する必要があります。すでに所有して3年で夏に2回の退去をくらっており辛い思いをしております。
また、4年生大学ならまだ良いですが
・短期大学生・専門学校生物件 → 2年を目処に入居
となりますので、専門学校生や短大生中心のエリアだと、入居付けの費用と退去費用が4年制大学に比べて当然2倍増えます。
物件を購入する際は 所有物件が学生以外の需要も取り込めるエリアなのか検討が必要かと思います。
まとめ 学生物件はポートフォリオの一つの手段
私の所有物件は学生アパートは1つですが、戸建てや駐車場、社会人向けのアパートと入居属性の違う方を入れられるような不動産を所有しています。学生物件も価格がやすく上記のリスクを踏まえても十分にやれるのであれば投資としては良いかと思います。
投資の格言ですが「一つの籠に卵をもらない」を意識して不動産投資も同様に入居者のターゲットやエリアを分けてリスク分散が必要だと考えています。
学生物件だから安全だから〇〇だから安全という浅い考えをしっかり理論立てて整理をし、しっかりと運営していきたいですね。
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