今回の記事では、不動産投資で流行っているボロ戸建て投資について解説しました。初心者の方がTwitterとか見て、自分にもできるかも！と思っている方がいたらぜひ今回の記事を読んでいただきたいです！！
私はボロ戸建て投資法について客観的かつ事実をもとに記事にしています。そのため、否定も肯定もしていないことだけはご理解下さい。ちなみに安く物件を購入するという点については満場一致で賛成です！
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資を4年ほど行っています。サラリーマンとしても一度転職をするなど、年齢とともに人生経験も増えてきました。
最近Twitterデビューしたものの、大家としてもサラリーマンとしても井の中の蛙状態を毎日味わっております。
Twitter界隈や私のブログの周りでは普通では考えられないような能力値が違いすぎるパフォーマンスモンスターな大家さんが存在しております。伝わりにくいかもしれませんが、昔すごく人気だったRPGゲームのロマンシングサガでいきなり強敵と当たる感覚です。いきなり全滅とか普通にあります。衝撃的でした！
悲しくなるので現実を見ないようにしたい気持ちもあります 笑
私は地方で不動産を現在7箇所ほど運営してますが、サラリーマンについては大手企業の部類であるものの年収は500万円程度と普通です。…伸びしろは多分ないです。
所有物件についてはアパートから戸建て、駐車場などの低い利回りのものもあり、借り入れもほぼフルローンです。
月20万円程度のキャッシュフローで、弱小大家です。Twitter界隈の中では完全に凡人レベルです。
しかし、凡人な私が書く記事だから、誰よりも現実的な不動産投資の記事を書ける！！と思ってます。というかそれしかないです 笑
前置きが長くなりましたが、凡人である私が比較的誰でも取り組みやすいボロ戸建て投資法について解説したいと思います。
私もすごく低価格で買えてるわけではないですが、内容は理解はしているつもりです。戸建ては0か100の家賃になりますが、入居が決まると安定します。
以下の記事も参考にしていただけるとありがたいです。リフォーム費を含めて500万程度で実質表面利回り14％ぐらい取れれば普通は御の字です。 繰り返しとなりますが普通の運用はこんなものですよ！
ボロ戸建て投資を涼しい顔をして利回り100％とか、再生をし運用できてる方々は普通ではないです。
不動産投資を始めたいという初心者が自分にもできるかも！…と考えることは非常に安易な考えです。今回の記事はそんな方々は気を引き締めていただける内容です。
- そもそも論 ボロ戸建てで成功している成功大家さんのスペック
- ボロ物件なんて誰でも買える、でも客づけ→運用→売却がゴール
- 兼業大家はDIYをやる・やらの算出根拠、機会ロスも考える
- 洗練された大家は良い立地を低価格で買う積み上げがある、見極められるか
- まとめ ボロ戸建てを出口まで考えた時のハードルは高い。機会ロスも見るべき
そもそも論 ボロ戸建てで成功している成功大家さんのスペック
Twitterで見かける成功大家さん（成功しているように見えるだけの場合もあるかもですが）はまず、不動産始めてみたいなーと軽く考えている方々とレベルが違います。簡単にいうと「全て」すごいです。
繰り返しになりますが、不動産投資で難易度の高い物件を軌道に乗せている方達はパフォーマンスモンスターです！知力、体力、精神力、コミュニケーションスキル、稼ぐ力や資産状況、ビジネススキルなどなんらかしらを持っている、もしくは全てを持っています。
そしてどんな困難が起きても「やり抜く力」も持っています！以下の記事は「やり抜く力」について記載しています。
そんな方達が本気で勉強し、しのぎを削る世界に挑むということを知っておいて欲しいです。
投資関連の本を何十冊読んだ、銀行回った、お金貯めた、勉強した…ぶっちゃけ、パフォーマンスモンスター達も当たり前にやっています。零細大家の私ですらやってます。
ボロ戸建ての投資は誰でもやれる投資ではありますが、パフォーマンスモンスター達がその投資を「あえて選んで行っている」という現実は理解するべきです。
ボロ物件なんて誰でも買える、でも客づけ→運用→売却がゴール
はっきり言うと、100万円以下の物件を買うだけなら、私でもできます。過去に新潟市の比較的坪単価の高いエリアで0円物件を紹介していただいたことがあります。
物件の周りが全て私有地で囲まれ、残置物まみれ、多分いろんな所が修繕必要でした。図面を見た瞬間に厳しいと判断しお断りしました。
一番の問題は車を周辺につける場所も厳しいため、DIYがやりにくいことです。私は時間コストを妻への奉仕が搾取されている気もする優先のため家庭事情もあり断念してます。
私に強靭なメンタルと体力があればやれたかもしれませんが…。
履き違えてはいけないのは、DIYで安く仕上げることがゴールではないです。ゴールは利益を出せる状態で客付をし、持ち続けて利益を出すこと、最後は売却です。
利益を出すためにDIYをやるなら価値があると思います。DIYはできた方がよいですし、コスト抑制や外注を出すにしても交渉できる武器になります。でも、DIYはあくまで手段です。
客付の手段として入居者が住みたいと思える部屋づくりを周辺の競合物件より作り出せるかが重要です！
兼業大家はDIYをやる・やらの算出根拠、機会ロスも考える
先日Twitterで以下の文章を呟きました。サラリーマンは以下のことを考えて投資に取り組むべきです。
不動産投資でDIYやるべき人をまとめました。
— さしとか/地方不動産投資/30代サラリーマン (@sashitoka1) 2020年10月8日
①空室ロス家賃＋業者への支払い
>②空室ロス家賃＋自分の労働コスト＋材料費＋ガソリン代その他＋家族の理解（priceless）
空室はDIYしないと埋まらない場合を仮定。
兼業サラリーマンは特に週末しか時間取れなかったりするので空室ロスはのびやすい。
Twitter界隈では表面利回り100％以上など、かなりの高利回りが見受けられます。ただし実際は機会ロスが含まれていません。つまり空室ロスの時間です。
私も表面利回りしか加味していない表現はつかいますが、客づけ期間を含めても全体で入居率93％くらいですので、大きく空室ロスは出していない状況です。表面利回りは私からすれば埋まらなければ絵に描いた餅です。空室でお腹は膨れませんので。
不動産屋が出すレントロールの表面利回りも絵に描いた餅のケースが多いです。費用とか読み込みの甘いケースが大半だと思うべきです。
実際に上記の算出根拠に数字を入れてみましょう。※あくまで仮定の話です。
▼一例
・購入したボロ戸建て200万円（自宅から遠くガソリン代の往復2500円とする）
・家賃5万円
・通常のリフォーム代が100万円（壁紙、床張り替え、ペイント、照明交換など）
・業者手配でリフォームが10日間（空室ロス期間）
・DIYを行うのがサラリーマンと仮定した場合は業者のリフォーム倍以上時間がかかると仮定し24日間とする。週末2日間しか時間が取れないとすると、月8日間×3ヶ月=24日間。
・DIYで行なった場合の材料の原価が35％程度とします。
※DIY及び業者リフォーム終了後にすぐに決まる場合とします。
■業者手配の場合（10日間で済む場合）
・空室ロス家賃 ＝ 5万円×0.3（ひと月の1/3）=▲1.５万
・リフォーム費用 ＝ ▲100万円
DIY完了時3ヶ月かかり、工事は10日間のため、家賃が2ヶ月と2/3月の家賃を得られるとする。
・DIYと比較した家賃収入 ＝ ＋13.5万円
・合計 ＝ ▲88.0万円
■DIYの場合（3ヶ月ほどかかるケースの場合）
・空室ロス家賃（週末2日間しか取れず3ヶ月かかる場合）＝5万円×3ヶ月=▲15万円
・材料費▲35万円（リフォーム代の35％と仮定）
・ガソリン代（ちょっと遠いとして往復2500×8）＝▲1.6万円
・自身の労働コスト 1日辺り1万円とした場合8日間 = ▲8万円
・家族の理解及びそのほかに当てる時間（priceless）
・合計 ＝ ▲59.6万円とpricelessな時間
差額 = 28.4万円と家族の冷たい視線が残る
なお、修繕にもよりますが、外注の方が値段が高くなる分、減価償却費も高くとれますので税金の差分もやや出てきますね。
材料費を更に安く抑えたり、仲間に手伝ってもらったり、方法はいろいろあるとは思います。個人でやる場合には差額は思ったり大きくないように見受けられます。
仮説の話ですが、サラリーマンしながら週末を働くのを3ヶ月間続けるという休みなしのブラックっぷりです。私には無理です。
専業大家さんでしたらDIYはやれる範囲で極力やった方がよいです。DIYは将来的にはコストパフォーマンスも高いとは考えています。
しかし兼業サラリーマンの場合は忙しいです。家賃帯が高いエリアかつすぐ入居の決まるのであれば外注がよいです。自分で時間をかければかけるほどDIYの優位性は減ります。
なお、DIYで空室が長引けば入居率が下がります。そのため、もれなく金融機関の評価も下がります。最近は入居率もかなり見られています。
私の場合は金融機関の評価も考え先行投資で外注して入居をつけて安心したい派です。
洗練された大家は良い立地を低価格で買う積み上げがある、見極められるか
不動産投資をやったことがない人がTwitterで発信しているような方と同じレベルの物件に出会うのは困難です。一緒なのは価格だけであとは別物だと思うべきです。
レベルの高い大家さんは現金があったり、不動産屋さんとのコミュニケーションの積み重ねがあります。紹介される物件はもちろん差があります。坪単価や立地にも、大きな差があると思って良いでしょう。
また人口の問題も重要です。下手なエリアを買えば、入居がつかないことや家賃がとれないことも十分ありえます。2050年には人口が7.5割になると言われています。ボロ戸建ての低価格物件は立地的にこの煽りを受ける傾向が強いです。もちろん、首都圏や一部の栄えた都市は生き残りますので、地方の人口減少の割合はもっと多くなります。
ボロ戸建てあるあるですが
・残地物
・白蟻や傾き
・水回りの状態
・雨漏り、外壁の状態
・雑草処理
これらのことを考慮し物件の状態を見極める力が必要です。ここを間違えてしまえば、後々の運営や修繕費が嵩んでしまうなどの、問題も発生します。
土地の価値などで考えた場合については
・市街化調整区域になっていないか
・越境や私道、道路づけが悪くないか（特に地方）
・というか将来売却できるエリアなのか…
などの理由でそもそも評価が低い場合も多いです。みなさん売却とか自信あるんでしょうか。
私のレベルでは絶対に買い手がいると自信のあるエリアしか買えません。
このような内容をも含めて、見極められる洗練された大家力が必要になってきます。
まとめ ボロ戸建てを出口まで考えた時のハードルは高い。機会ロスも見るべき
不動産投資のゴールはなんだろう、と考えた時の最終結論はいつでも売却できる状態かつ利益を出すことです。その中で、物件を安く購入できるボロ戸建て投資法は一つの手段です。
ちなみに表面利回りは所詮、表面利回りです。理想論の話です。ゴールは安く購入して客付し家賃をとりつつ売却を狙うことです。
そのゴールのために「DIYを含めた修繕」は客づけをし、大家としてお客様に快適な環境を提供する「手段」です。
物件の状態がよく、修繕を最低限しかしなくて良いのであれば、それに越したことはないです。そういう物件を狙うべきです。もちろん、ステージングで賄えるなら、ステージングで賄っても良いと思います。
低価格で売られている物件はそれなりの理由があります。再生リスクと出口にリスクが多い傾向がありますが、それを運用できている方たちは並大抵の努力ではないことも理解しましょう。
そういったリスク乗り越えられるからこそ、大きな利益を手にすることができます。ボロ戸建て投資法をやっている方は経験豊富な方が多く、流行る前から手をつけている場合が多いです。経験値やレベルが違うのです。
流行りのものに安易に飛びつかず、普通の値段でも必ず売却できる自身のあるエリアで運用できるものを狙うこともありです。自身に合ったものを検討されてみてはいかがでしょうか。
長文になりましたが最後までありがとうございました！
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