今回の記事では不動産投資をまる4年ほど行っている私が苦悩し、乗り越えてきた内容をダイジェストで記載したいと思います。不動産投資の新規参入者の方が増えていますが、皆さん「夢を見過ぎ」です。
Twitterなどで発信しているサラリーマン大家さんのレベルが高いので、多分アメリカン・ドリームなみの夢があります！
しかし、今回の記事では凡人代表である私がブログのタイトル通り「地方不動産投資のリアル」を見せつけたいと思います。
ぜひ、私の経験を踏み台にしていただいて反面教師にしていただければ幸いです。
Twitter始めました！
事実をもとに人を傷つけない言葉を選び、リスク管理をしながら発信をして参ります 笑
地方の日本海側政令指定都市で不動産投資をしている、さしとかです。Twitterなどでもいろんな方からお話をいただけるようになり情報や考え方を得るにはとても参考になっています。おかげで枯渇気味だったブログのネタが出てきました！
10月10日に投稿したブログ記事が、Twitterでリツイートなどをいただき多くの皆さんに読んでいただきました！久々に一日400PVを超えました。
少しづつですが、記事や自分自身の経験の積み上げにもなってきたかなと思っています。上記の記事はボロ戸建てのDIYについて、自身の労働コストや機会ロスに焦点をあてた記事ですのでぜひご覧ください！
さて、今回は「地方不動産投資のリアル」を綴った自らの体験談です。Twitter界隈に存在するスーパー利回りの成功大家さんとは違う現実的な内容となっております。
私は物件を7箇所運営していますが月間キャッシュフローは20万程度で、いろいろ苦戦しています。
お前のような凡人と私は違う！と思う方はこの記事はそっ閉じでお願いいたします。
仲の良い管理会社の方曰く、「さしとかさんって結構苦労してますよね！」と嬉しそうに言われています。はっきり言って全然嬉しくないです。余計なお世話だわ！笑
苦労というか賃貸業ってこんなものだと思って生きてきました。なので日々の出来事を私の血肉に変えていきます。
それでは失敗事例を共有したいと思います。
一番最初に買った物件は駐車場物件、年間通すと赤字物件問題
私はもともと、不動産投資をどっぷりやるつもりはありませんでした。将来、年老いた両親を私の住まいのエリアによぶためにどうしたら良いかと考えていた時に、不動産屋さんから駐車場を勧められました。
立地は本当に良く、素人でも今後おそらく買えないであろうと思い、妻に連帯保証になっていただきローンで購入しました。妻の実家も駐車場経営はしていたことと立地の良さもあり珍しく妻が怪訝な顔をせず良いよと言ってくれた記憶があります。
金額も2,700万円ほどしたため、かなり高かったのですが、長期でローンを組んで資産形成レベルで安易に購入しました。当時は買えたんですよね、何故か 笑
私も不動産投資はワンルーム買うのと変わらない雰囲気でスタートしました。
新潟市内でも屈指の立地ですが、更地は固定資産税がモロにかかってくるため満室時でも、固定資産税で数万円の赤字です。幸い4年間でも98％以上で駐車率が推移していますが、不動産投資としてのスタートは完全に失敗したと思います。
それでも、1％代半ばで長期ローンが引けたことと、実勢価格より相当安く買えたので売れば黒字にできそうです。「売ればね。」
将来的にはここに物件を建設する予定です。市内でも相当良い立地なので家賃はしっかり取れそうなのが幸いです。
また、土地の価値が所有物件の中で非常に価値が高く、銀行受けがよい物件です。
でもマイナスだからつらいものは辛いですー。
3号物件、学生物件で外壁修繕ずみと言われ購入したが外壁修繕発生
まさに上記の画像です。
購入の際は外壁修繕ずみですと言われよく見ずに購入しました。すると今年の夏の大雨の際に水漏れ発生。横の壁をよく見ると、壁を十分に修繕せず塗装していることが発覚。壁を入念にチェックをしておけばよかったのですが、完全に考慮漏れでした。
雑な仕上がりのため計画していなかった外壁修繕が発生しました。今後何があっても嫌なので全体をガルバニュームを上貼りで貼る仕様にする計画としました。
…はい、200万円ほど飛びます。
学生物件で、夏場に１部屋退去もあり、コロナの影響でなかなか入居が埋まらないという状況です。買うんじゃなかったと若干後悔しています。ぜひこのあたりの記事も読んでいただけると幸いです！
そういえば今年は厄年だったぞ、と。
4号物件マンション駐車場、諸問題について
この物件は駐車場を3台止められるのですが、3台駐車がないとマンションの修繕費と管理費で赤字になるという物件です。去年から1台空車です…。はい、年間数万円ほど赤字です。
さらに、この物件については今年に入って不法駐車に何度も悩まされました。
ふふふ、それだけではありません…。最悪だったのは管理会社が個人方だったのですが、マンション管理組合への修繕費と管理費の滞納をし出し、こちらに家賃が振り込まれないという事態が発生しました。
最終的には無断駐車はマンションの管理組合の方などの協力もあり納まりました。一方、その管理会社の方に鬼電を警察に突き出す旨をお伝えし、なんとか回収しました。現在は私が個人で管理しております。
表面利回りに飛びついた安易な結果がこのような不幸を生みました。とりあえずいろいろつらいので、大赤字で売却を予定しております。
個人の管理会社に依頼するとその人が入院したり、人間性に問題があると大変で連絡も付かなくなります。ちゃんと人を見極められないと上記のようなリスクもあり得ます。
その後の自主管理自体は借主さんたちに直接コミュニケーションをとり大きく問題なく現在まで来ております。
コミュニケーション能力は上がりました。…とポジに考えたいと思います。
5号物件、築古戸建て一年間空室問題 客づけなくして利回りなど無意味
この物件は買値も安く、リフォームのポイントやステージングなどの経験も身につけることができました。しかし、最初の家賃設定が強気だったためか、地方物件のくせに駐車場なしで、登り階段が急すぎる問題などで内覧があっても決まりませんでした。
管理会社から二階への階段が急なので、決まりませんと何回言われたことか…。購入した不動産屋 ＝ 管理会社です、ひどい連中だ…。
購入してから1年3ヶ月ほど空室を味わうという地獄を見ました…。表面利回りとか買値とどうでも良いです。決まらなければただ辛いだけ。
私は物件は基本的に全て借入をしているため、空室期間中は返済のみが発生しています。キャッシュフローがマイナスとプラスは天と地の差があります。
・家賃：53,000円
・ローン:▲38,000円
入居が決まらない間に常に▲38,000円を支払い続けるのは結構辛いです。決まった場合は管理費用など省きますが+17,000円入ってくるので、プラスとマイナスの通用の世界は大きく違います。戸建ての0か100かは借入を行う場合はめちゃくちゃ辛かったです。本当にお腹が痛くなるくらい辛いことはお伝えしたいです。
今はしっかり入居も埋まって安全です。これもつらかったなー。
まとめ 経験値を得られた今、スタート地点に立った。それでも不動産投資を選びますか？
不動産投資を始めて4年間、私は結構足踏みしている場面が多かったです。つらい空室期間を味わったり、家賃の設定で失敗したり、その他諸々いろんな経験をしました。
そのほかにも生活保護の入居者さんがご用になり、2ヶ月ほど貸している物件からいなくなる事件もありました。いやー懐かしい思い出ですねー
その経験が今、役に立っている気がします。賃貸経営は順風満帆に客づけできて、勝手に入居が決まってと不労所得のように感じる場合もあります。しかしそんな場面ばかりではないです。
苦労することが良いことだとは思いませんが、私の場合は結果的に将来にはつながったと思っています。自分の判断力や決断力を高める結果にはなりました。
初心者で不動産投資を始めたい方はこんなことがあっても不動産投資を選択されますか？あくまで賃貸経営ですので、経営としての判断も求められる場面も多いです。それでもやりたい方は「やり抜く力」が必要です！！
ぜひ私の経験を踏み台にしていただいて不動産投資に取り組んでいただくきっかけにしていただければ幸いです！
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