今回は一般的に投資の中で不動産投資は「再現性」が高いと言われています。特に不動産投資を始めたいサラリーマンや初心者の方は
「再現性が高い」
「自分にもやれる」
「自分もそんな成功した状態になれる」
と思えてしまえるかも知れません。不動産投資のゴールってなんだろう、を改めて考えてみました。
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地方で不動産投資をしながらサラリーマンをしている、さしとかです。平凡なサラリーマンをしながら日々不動産投資と家事そして不機嫌な妻へのご機嫌をとることなど全てに悪戦苦闘しております。
キャッシュフローは現在20万円程度で駐車場からアパート、戸建てまで所有しておりますが、借金も多々ある零細大家です。
Twitterやブログを拝見していると同じ「投資というジャンル」の中でも株式投資や投資信託で成功している方よりも、圧倒的に不動産投資で成功している方が多いように見えます。
株式投資や投資信託で成功するにはレバレッジがかけにくいので難易度が高いです。
また成功している方は資産状況などのポートフォリオを見ればわかりやすい状況かと思います。
不動産投資の世界においてはレバレッジもかけやすいので、分かりやすく成果が出しやすいかと思います。
私は不動産投資にて成功していない部類ですが、転職をし、細々ブログを書き続け、飛躍的に自分の力を伸ばせた部分があります。それは「深く考えること」です。
他人の言葉を鵜呑みにはせず、事実を見るように意識しています。情報にバイアスをかけてしまうと正しいことが見えなくなります。
SNSでは「成功しているように見える、不動産投資家さんたちの情報」が溢れています。その中でも本物の方がどのくらいいるかはわかりません。
・物件を格安で購入でき、DIY成功させて客づけできた
・積算価格の半額で以下で購入できた
・地方RCで融資を成功させてキャッシュフローが1,000万円出ている
実際これらは成功に近い状況かとは思いますが、不動産投資においては最後までやってみないとわかりません。
「成功しているように見えるだけでこれだけでは成功ではない」状況です。
まだ成功の半ばでありゴールをしているわけ状態ではないのです。今回の記事では「情報を正確に読み取る力」について記事にしました。
成功している不動産投資家なのか、少し情報を一緒に読み解いてみませんか
先ほど出した例をもとに考えてみましょう。あくまで一例ですのでご了承ください。
■物件を格安で購入でき、DIY成功させて客づけできた
こちらについては以下の記事を参考にしていただけると幸いです。洗練されたプロの不動産投資家と不動産投資を始めたばかりの方では、同じボロ戸建てでも土地評価や建物の状態など基本的にレベルが違います。
一流の不動産投資家と初心者の物件購入が一緒なのは価格だけだとまず思うべきです。
プロの方々は安い物件の中でもとても厳選されています。洗練された不動産投資家と全て同じレベルな訳が無いと疑うことを忘れてはいけないです。
安く買うこと自体はリスクを下げるには効果が高いと考えています。購入しただけでは勝利が確定しているわけではないので、今一度入居の需要や売却まで意識をして考えてみましょう。
DIYで修繕をして安く仕上げても客づけできなければ意味がないです。売却できなければ将来負債になる可能性もあります。
あくまで安く購入してDIYすること自体は「手段」です。ゴールは客づけをして、家賃をとり売却が狙える状態にすることです。
そこまで至っているのかは確認しましょう。
■積算価格の半額で以下で購入できた
繰り返しになりますが、安く購入できていることは良いことだと思います。考えなければいけないのは、それが売りに出されている理由と、立地や内容です。なので「どこで購入できているのか」がとても重要になります。
積算価格は土地の価値や需要が低くてもRCなどの建物の価値が高いと判断されれば「価格の評価としては」出ます。価格としての評価の話です。需要や立地に触れられている方の話は意外に少ないと思います。
売主さんが需要的に厳しいと考えて、安くして売却した場合も0ではないです。建物の劣化状況もあるでしょう。もちろん、建物の状態がよくてたまたま価格の歪みが出てお宝物件の可能性もあります。
需要や立地がよくわからない以上、その情報だけで成功しているのかどうか、すごい方なのかどうかはそれだけではわかりません。
極論ですが、銀座の超高立地の物件が積算評価の半額で買えた！ならキャピタルゲイン（売却益）が狙えるので勝ち組です。ゴールが見えています。そんな方はまず見たことないですけどね。
ただそう言ったお宝物件を探している方は圧倒的な熱量をもって実際最後まで取り組まれている方が多い気がしております。
■地方RCで融資を成功させてキャッシュフロー1,000万円出ている
こちらも補足すれば「今はキャッシュフローが出ている 」です。エレベーターなどを所有している物件だと定期的なメンテナンスや交換などで何百万円も飛びます。
配管交換なども壁を壊さなくてはいけないですし、建物が大きいほど、修繕があった際の金額もばかになりません。
RCは基本的には建物に詳しくない、初心者が挑む物件ではないです。
最近は融資情勢も厳しいため、今はキャッシュフローが出ていても、将来的に売却できるかどうかは皆無です。融資が出ないから買える方が少なく、売却しにくい状況にはなってます。
最後売却までにみた時に売りぬけられるのか、最後まで利益を出し続けられるのかわからない場合もありますので、見極める必要がありますり
ついつい情報発信をしていると、自分もですが不動産投資や自分の良い側面を見せようとしてしまう傾向があります。しかし、本当に詳細な情報を載せてない場合もあります。「事実」をとらえる多面的な視点が必要です。
成功している投資家たちを見分ける簡単な方法の一例
これはシンプルです。一つの目安としてのご紹介です。売却しつつ資産を入れ替えている方たちです。中には売却する必要がないくらい厳選して買われている方もいますのでご了承下さい。新築投資の方もこちらに近いかも知れません。
不動産投資の最高の状態は「安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得られ、かつ最後はいつでもキャピタルゲイン」を狙える状態の物件しか保有しない、ということです。
もちろん、最初からそんなことは難しいです。
例えば最初はボロ戸建てだったりやすい物件からスタートしても、上記のようなビジョンがあるので売却を含めつつ、資産性の高い物件にポートフォリオを入れ替えようとする動きのある人が本物です。
あまりにも、成功しているように見える大家さんは多いですが、この観点でみた時にそこを目標にしている感じが伝わる方は限られてくるのではないかと思います。
ついつい「手段」が「成功」に見えがちになってしまいます。
補足で不動産投資歴が短いと購入した物件が失敗なのか成功なのかまだわからない状態かと思います。 特に1〜2年だと成功なのか失敗なのかわからない場合も多いですね。
ですので、競争を生き残りある程度の年数で実績を残している方のお話は信憑性も高いです。
再現性のある投資法が全てではない、自分にあったものを探すことが重要
わたしも基本的に不動産投資を始めるなら安い戸建てからスタートするのがおすすめしています。それはあくまで不動産に関わったことのない、サラリーマンなどの初心者に向けた話です。
建設関連の方やもともと不動産にナレッジのある方で資金力もある方なら新築から始めても別に問題ないと思います。お金はないが、時間があるという方なら地方まで行って安い物件を購入して自力DIYもありだと思います。
ご自身の資産状況やビジネススキル、時間などを総合的に含めてどこまでリスクを背負えるかによってスタートは変わってきます。
みんながやっている投資法だから！などではなく、ご自身に合うものを考え抜くことが大切です。
まとめ 理想のポートフォリオから逆算して、正しく情報を読み取ってみよう
わたしもそうですが、ついつい物事を考える時「手段」から入りがちになってしまいます。RC投資法、ボロ戸建て投資法、ドミナント戦略、新築投資などなど。でも正直、人それぞれやり方が違います。本当にゴールが見えている方って少ないです。
ゴールはインカムゲイン（家賃収入）を安定的に見込むことができ、キャピタルゲイン（売却益）も出る需要のあるポートフォリオ（資産のバランス）にすることです。
いかにも成功者のように見える方が多いですが、決してそんなことはないです。
誰から情報を取るかが大切です。そしてその良い情報をもとに行動することがとても大切だと思います。不動産投資で成功されている方は「ゴールをみたマインド面」がとてもしっかりされています。
記載されている情報や発言だけを鵜呑みにせず、よく考えて情報を取っていきたいですね。
人生においてはいろんなバイアスがかかってしまうこともありますが、データや客観性に基づいて物事を考えることもとても重要です。以下はおすすめの書籍です。
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