今回の記事ではあえて、地方都市で割安のエリアを狙っている方におすすめの戦略となります。あまりにも田舎なエリアは個人としてはおすすめしませんが、地方の中でも厳選してエリアを購入すれば、うまく運用できる事例もあります。
今回の記事は過去の記事をリライトしたものとなっています。
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資はマル4年で現在7箇所を運営し、キャッシュフローは20万円程度とまだまだなレベルです。
現在私は地方で一応政令都市として位置づけられている新潟市でエリアを絞って投資をしています。新潟県内では今のところ新潟市以外は投資をしない予定です。
日本の人口が2050年には約75％の人口になり、さらに高齢化が進む中で新潟県内でも新潟市の隣の新発田市や柏崎市、魚沼市などは人口が減っており自治体の消滅可能性があるということを言われております。元々の人口減少に加えて、東京への人口の一極集中もありますね。
新潟県の20代の若者の内、首都圏に8割が行くという統計もあるようです。仕事の選択肢が少なかったり首都圏への憧れ的な要素もあり、新幹線などのインフラが整っていることもあるようです。
そんな新潟県で自治体消滅が叫ばれている中で、あえて「地方」の更に「地方」で勝負を掛けている投資家の方がいます。私の知り合いの投資家さんです。
もともと、住宅メーカーに勤めていらっしゃってDIYなどもこなせます。ただし極力本人はやりたくない派らしいです。現在は不動産屋さんに勤めており、年齢は私より上ですがオーナー歴は私より浅いです。
その方が初めて購入した物件は新潟県のとある地方だったのですが、私も叔父がそのエリアに住んでおり、よく遊びにいったエリアでした。確かに良い所でしたね。
その方はお金もそれほどなかったため、いわゆるマーケティングでいう差別化戦略として「弱者の戦略」と言われる手法をとっています。
マーケティングの手法でランチェスター戦略の内容の一つの「弱者の戦略」です。
簡単にいえば、資金を投入してくる強者や競合がいないエリアで、その地域の中でNO1の物件を作り出すことを目指すという戦略です。
この方の場合は土地勘がある「地方」の更に「地方」を狙って運用しております。Webでの物件掲載の閲覧は良い時で1日1件とからしいですが、現在は満室になり、うまく運営できているそうです。今回マーケティングの一つ「弱者の戦略」を用いた不動産投資法についてご紹介したいと思います。
競争相手が少ない所で割安な物件を購入する
現在の新潟市内は競合も多く、洗練された投資家も多いです。そして、中心街の土地も高い…。そこで、あえて競争率の高い新潟市内を外したそうです。その方曰く、 新潟市にいるガツガツしたサラリーマン大家たちや洗練された投資家さん、資本力のある地主と戦わない場所をあえて選びましたよ…やってられないです…。とのことでした。誰のことを指しているのかは不明でしたが。
投資家が多いと、物件も瞬間蒸発します。私も先日物件を一つ指値を入れて買い付けを入れましたが、一瞬で満額で購入が決まってしまいました。これから不動産投資を始めたい方も回っていることでしょうし、最近は低価格の物件ほど消え方が早いです。
物件が売れにくい地方の地方でしっかり交渉して納得のいく価格で購入するということも手段としては良いかと考えています。戦いの激しいレッドオーシャンの市場で投資家や不動産屋さんと激しい戦いを強いられる市場を避けるということも手段としては「あり」だと考えています。
市場規模が小さい所で、あえて高いレベルの物件を紹介する
その方の選んだエリアは人口は5万人を切るくらいの所ですが、非常に賃貸が少ないそうです。田舎ですので賃貸をガツガツやっている方がまったくいないそうです。そのため田舎でバッチリ部屋づくりをやれば客付けが決まると判断したようです。
その方は物件の築20年くらいの6世帯アパートを買いましたが、古臭さを消す為住宅でもトレンドのダウンライトに変更したり、壁紙もカッコ良くしたり、お洒落にされていました。その結果、部屋の内覧で一発で入居を決めることができたそうです。
そもそもそのエリアは新築の物件がほとんどないので、築古の中でしか競争が発生しないということもメリットのようです。
新潟市内だと新築含めて競合も多いので、間取りにもよりますが内覧からの決定率はそこまではいかないです。昔自分が賃貸に住んでいた時も4、5件以上は回った記憶があります。物件を綺麗すれば新築物件と競合しますし、どこまでリフォームをするかも毎回考えさせられます。
しかし、その方の場合は市場規模の小さい所で、あえて高いレベルの物件を作り出すことでそのエリアの一番の物件を作りだしていることに成功しています。マーケティング的な戦略を実施させれていました。
たしかに田舎。それでも電車・公共施設・駐車場・スーパーの高立地を死守
その方が購入された立地に関してはたしかに田舎、ですが何もない訳ではありませんでした。
・駅から徒歩10分圏内と近い
・新潟市まで電車で乗り換えなしで1時間以内で通える
・学校や公共施設、体育館、スーパーが近い
・部屋数分の駐車台数がある
・工業地帯など働き口や産業もある
・子供が遊べる大きな公園もある
新潟市内の場合は駅の近くやインフラの整ったエリアは値段も高いですし、物件もなかなか出てこないのですが、地方の地方では探せばこう言ったところも出てきます。自治体の人口減少などの可能性も考えられますが、人口が減っても入居してくれる一人を見つけてしまえば勝てます。
そのため、地方の地方で一人の入居者を見つけるためにインフラが最大限整ったところで最大限リスクを抑えるということは努力されていました。
まとめ 競合が多いときは『弱者の戦略』不動産投資法もあり
不動産賃貸業はマーケティングの要素も重要です。需要があるエリアで競争力を出して、賃貸需要を獲得するために競合を分析し、賃貸需要のシェアを獲得していく必要があります。
今回ご紹介したマーケティングの考え方は「ランチェスター戦略」というものが近いように思えました。もともと、戦争で使われていた戦略を経済に応用したものです。
ただし、実際は土地勘がなかったり専門的な知識が多くないと、この戦略をとることは難しいです。どちらかというとこれは玄人向けの戦略になると思います。
地方の地方で頑張るという手法もリスクはありますが、たった一人（もしくは1世帯）の借り手を探せばなんとかなります。こう言った投資法も参考になれば幸いです。
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