地方でサラリーマンと不動産投資をマル4年ほど行っている、さしとかです。現在、7箇所を運営しており、キャッシュフローは20万円ほどです。
Twitter始めました！ぜひフォローお願いいたします。記事に書いていないようなことも呟いています。
不動産投資を始めてからというもの、ブログやTwitterを見ると投資家としてレベルの違う方々が多くびっくりします。あー私なんてこんなに頑張ってもこの程度か…と思うことはありますね。
私は別に不動産コンサルを目指している訳ではないですし、誰かと競っている訳ではないですので、まずは自分なりのペースで不動産投資を続けていこうと考えています。
先日Twitterでこんなことを呟きました。
サラリーマンをしながら不動産投資を行うメリットは
— さしとか/地方不動産投資/兼業サラリーマン (@sashitoka1) 2020年10月29日
・サラリーマンで生活を賄え、不動産で稼ぐお金を不動産に再投資できる
・多少買い方を失敗しても赤字にならなければ元金が返済され資産化進む
・時間かければ形にはしやすい
労働環境が良い方ならマイペースに行くのもありな気がしております
普通のことしか書いていないのですが、みなさんからの反響がありました。
不動産投資にはいろんなやり方があり、新築物件の投資から高利回りのボロ戸建て投資まで様々です。うまくやれている方は不動産投資を始めて4〜5年でセミリタイアされているモンスターみたいな方もいます。そういう方は頑張り方も違いますし、なるべくしてなっているのかなと思います。
私の投資スタイルは、住んでいるエリアから車で30分を目安に、木造の戸建てからアパート、駐車場に投資していくスタイルを取っています。今後は新築アパートなどは検討しようと考えていますが、区分マンションやRCなどの投資は修繕や取得費用も高いので、投資エリア内での運用であれば検討しないと思われます。
物件購入の際に諸経費などで300万円前後は自分のお金は使っていますが、物件のほとんどをフルローンなどで購入をし、極力自分の現金を使わないスタイルをとっています。そして、修繕は最大限外注派です！お金＜時間コスト派です。
そんな平凡な投資家の私ですが、不動産投資を通して現状積み上がったものやできていることはなんだろうと考えてみました。今回は普通のサラリーマン代表の私が不動産投資を通して、サラリーマンだけでは成し得ることができない不動産投資のメリットを記事にしました。
- 不動産投資はキャッシュフロー出なくても資産化は進む、貯金でカバーできないレベル
- 売却した際に始めて利益になる、元金を取り戻せる日まで頑張る
- サラリーマンで生活費用を賄える、だから不動産の利益で再投資を行える
- まとめ サラリーマンが不動産投資を始めると時間と共に凄まじい金額の資産化が進む
不動産投資はキャッシュフロー出なくても資産化は進む、貯金でカバーできないレベル
私は基本的にはほとんどフルローンを組んでいます。不動産投資を始めたタイミングではフルローンも通りやすい時期でした。
金融機関の開拓をしつつ不動産を購入していたため、今でもお付き合いのある金融機関がいくつかあり、現状の厳しい市況でも、内容によってはある程度融資は検討いただける状態にはなっています。
もちろん、地方RCをノンバンクで購入して、マイナスキャッシュフローになる物件など入り口でキャッシュアウトしないような物件を購入することが前提ですが、不動産を購入すれば資産化は進みます。私も駐車場などの利回りの低い物件もありますが、全ての物件を合わせると年間で300万円ほど元金が返済されております。
普通の年収500万円くらいのサラリーマンが所帯を持って300万円貯金するのは無理ゲーです。厳密には建物の劣化や土地価格の下落も考えられますが、ローンを使って不動産投資をスタートし、キャッシュフローが多く出なくても元金が返済され資産化されていきます。時間がかかってもキャッシュアウトせずに価値のある物件の返済を続けていれば必ず成果を残すことができます。
売却した際に始めて利益になる、元金を取り戻せる日まで頑張る
基本的には自分が不動産賃貸業を開始し将来的に売却や子供たちに引き継ぐ際に、絶対に売価できそうなエリアを購入しています。 もしくは更地にすれば買い手が必ずいそうとなんとかなりそうと判断した場合の物件ですね。
私は人口減少のリスクを考慮すると売却する自信があるところに一旦絞っています。低価格の物件で利回りを狙う手法もありだと思いますが、このあたりはそれぞれの投資家の判断になりますね。
リスクを背負って高利回りにして先にキャッシュを貯めるのか、などの戦略の差だと思います。
もちろん、物件を安く購入できることは間違いなく良いことなので、利回りを重視し、運用実績を作り種銭を作るはありだと思います。今後も売却なども含めながらよりエリアを厳選し、子供たちに引き継げる資産状況を目指したいと思います。
私はしっかりと返済し、将来的に売却などを挟みしっかりと利益を取れる状態をまずは目指しています。売却した際に今まで支払った元金が帰ってくるようなイメージです。
その来たる日まで頑張ります。インカムゲインとキャピタルゲインのバランスは見て今後も投資していきたいと思います。
サラリーマンで生活費用を賄える、だから不動産の利益で再投資を行える
私が購入してきた物件は、築年数は古くはなっていますが、退去が出た際は内装をきれいにしたり、設備を見直したりしてきました。また、外壁の修繕なども入れて物件の価値を下げないような工夫を入れています。
もちろん、これらの修繕は不動産で得た利益を再投資しています。火災保険などが認可された際ももちろん修繕＋バリューアップと言った形で現状維持ではなく、少しづつ物件をよくしていくという意識を持っています。
そして、物件への再投資ができるのは、サラリーマンを続けているからです。生活費を全てサラリーマンで賄えることで、資産形成に繋がり物件のバリューアップにつなげることができています。元金だけではなく、修繕やバリューアップにも年間100万〜200万円の費用をかけられることはすごいことだと思います。こちらもサラリーマンからその費用を捻出するのは無理ゲーです。
サラリーマンでなければ、思い切った投資もできないので私の現状のレベルではサラリーマンのメリットはありがたいと考えています。サラリーマンのおかげで不動産への再投資ができています。
まとめ サラリーマンが不動産投資を始めると時間と共に凄まじい金額の資産化が進む
不動産投資は金融機関からもお金を借入することも可能で、物件を購入しうまく運用できれば自動的に再投資が進みます。
サラリーマンをやりながら数百万円の貯金は無理ゲーですが、購入した不動産が利益を生んでくれて返済をしてくれます。
同じ投資でも株式投資などの投資はうまく購入して値上がりや下落を狙うこともできますが、基本的にはどれだけお金を貯蓄して入金力を高めることが非常に重要です。また、信用取引などもできますがレバレッジは効かせにくいです。
もちろん不動産投資には最初に購入するハードルの高さや管理や運営していく能力も必要です。しかし、ローンを使って購入したとしても、キャッシュフローがある程度発生させつつ、購入のやり方を間違わなければ資産形成にはつながります。
私のように不動産投資を普通のレベルでやっていても、年間300万円ほどの元金の返済が進み、不動産投資自体の威力は凄まじいです。
自分のペースで始めてもそれなりに成果は出ます。ぜひ参考になれば幸いです！
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