今回の記事では、「損切り」についてを記事にしました。投資にしても就職にしても様々な場面で合理的な判断が必要になります。過去に書いた記事をリライトした記事となります。
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資も5年目に入りました。セミリタイアできるレベルまでのゴールまではまだまだです。この記事は2020年11月に記載をしておりますが、新しい生活様式になり、感染症拡大が起きている中で企業も大きな変化を受けています。
・大手企業でも早期退職の推奨
・ボーナスの賞与大幅カット
・基本給のカットや人員整理
人の流れも働き方も変わりましたね。私も転職を経験しておりますが、前職はECなどのインターネットとは程遠い業界だったので将来性が低いと判断して転職を行なっています。
それにしても、数年で普通に生きているだけでも結構大変な世の中になったなと感じています。多くの業界で「過去の成功体験」が通用しなくなりあっという間に陳腐化していきます。そして反対に進歩の早い業界は優秀な人材を囲い込み、ものすごいスピード感で動いています。
私も不動産投資においては、今回初めて売却を行うことになりました。…損切りです。このまま運用していても運用の好転が望めない物件があったので二束三文で売却を行うことにしました。150万円くらいの損失ですね…。ただし、心理的負担や状況を好転させるのはきびしいためここで一旦精算しようと思い決意しました。
実は私は過去にFXで100万円以上溶かし痛い目にあったこともあります。ただし、その損失があったおかげで、いろいろ合理的に考えられるようになりました。不動産の損切りも素早く決断できたと思います。そこで、今回は痛い目にあっている実体験から「損切りの大切さ」について解説したいと思います。
- 「茹でガエル理論」は私達の身近に起きている
- 損失回避の方が痛みを伴う「プロスペクト理論」を乗り越える必要がある
- サラリーマンで転職するか、しないかの判断「茹でガエル」にならないか
- レバレッジをかける不動産投資は買い方を間違えると「茹でガエル」になる
- まとめ 損切りは「合理的」だと割り切り、次にいかす
「茹でガエル理論」は私達の身近に起きている
皆さんは「茹でガエル理論」をご存知でしょうか。
ドイツの学者が昔、カエルを鍋に入れて水から少しづつお湯に温度を上げていく実験をした所、カエルは鍋から出ないまま茹で上がってしまったことを例えに使った理論です。
※実際はカエルは茹で上がる前に鍋から出ようとするらしいです。
世の中の変化にも気がつかずもしくは放置をして、何もしないことで手遅れになってしまうことを指しています。
現代社会は超劇的な変化が進んでいます。一例ですが、スマートフォンなんて、10年前までほとんどみんな持ってませんでしたし、使い方をわかっている人も少なかったです。
今ではほとんどの人が持っていて、大体の機能が使えるようになってます。音声認識機能の精度も上がってますので、更に誰でもスマートフォンを使いこなせる時代になりつつあります。
また、ユーチューバーやブロガーといった職種が成り立つことを10年前に予測出来た方は少ないと思います。世の中の環境の劇的な変化についていけなければ、企業も私達も淘汰され、茹でガエルと同じ道をたどることになります。
サラリーマンとしても、投資家としても変化を敏感に感じ取れないといつの間にか「茹でガエル」になりリカバリーが難しい状況になってしまうこともありえます。
損失回避の方が痛みを伴う「プロスペクト理論」を乗り越える必要がある
投資の世界で有名なプロスペクト理論という理論があります。私がFXをやっていた時にまさにこちらの記事に記載の通りの行動を取りました…。
プロスペクト理論については簡単な説明になりますが
・利益＜損失回避 を嫌がり、人は感情で動いてしまう
・投資などで調子が良いと安定志向になりやすいが、負けていると一気に取り返そうとする
・損失を受けていると、損失が起きる確率や大きさに対して合理的な判断が下せなくなる
といったものになります。私も完全にこれを乗り越えている訳ではありませんが、ヤバイと思ったら損切りをするということは前よりはできるようになりました。結局損が拡大すると、結局それを取り戻すための時間もさらにかかります。
以下のサイトはわかりやすく書いてある記事です。
また、損をした分を取り返すのに時間かかります。途中で損切りを図りリカバリーを図る方が効率が良いのです。失敗した際に自分に言い聞かせて行動していくことが投資や事業には求められると思います。
サラリーマンで転職するか、しないかの判断「茹でガエル」にならないか
前の職場で、仲の良い先輩にふと「転職しようと思います」と伝えたことがありました。すると先輩からは
『今の給与を転職先で維持できるの？？転職なんてうまくいかない。』
という言葉を投げかけられました。
これは当時のお話ですが、元職場は現在も非常にきびしい状況で、数年後まで生き残っていけるかはかなり難しいと個人的には思っています。
元職場の先輩は現在40代半ばですが、5年後は50代くらいになります。スキルがあまり身につかない業界なので50代での好条件の転職は結構きびしいです。私が住んでいるエリアは平均年収が420万くらいですが、彼らは現在の給与がそこそこ高いため、大幅に年収はダウンする可能性が高いと思われます。
衰退産業の中で将来的には損失が見えているにも関わらず、キャリアを取るのか給与を取るのか難しいかとは思いますが、抜け出せなくなる前に転職や副業なり手を打っていく必要はあると思います。
終身雇用をしたくても多くの方は現実的に難しいです。サラリーマンなどのビジネスの世界においても、常に新しい情報をとっていき、自分なりのキャリアを選択して損切りを行なっていく必要はあると思います。
レバレッジをかける不動産投資は買い方を間違えると「茹でガエル」になる
不動産投資も「茹でガエル理論」になる可能性が十分にあります。あくまでも一例にはなりますが、一時期流行った地方RC物件 ✕ スルガ銀行などの高金利バンクなどの購入スキームで物件を運営している方は注意が必要になります。
利回りが20％Overで常時満室にできれば話は別ですが、RCでエレベーター付きとなればメンテナンス費用も掛かり、エレベーターの交換などで戸建ての古い物件を買えるレベルの費用が飛んでいく場合もあります。今回は一例でRCを出しましたが、地方で低い利回りで高金利で物件を購入されている方も一部いらっしゃいます。
そしてデットクロスも注意が必要です。不動産投資物件を買うと数年間は『減価償却費』として所定の年数で物件の建物の金額を費用にすることが出来ます。
減価償却費がある間は（今回の場合は減価償却費と費用の合計が家賃収入を上回ると仮定した場合とします）税金を払う必要がないので
家賃収入 － 費用 ＝ 利益 ー ローン ＝ 最終的な手残り利益
で済みますが、減価償却がなくなると
家賃収入 ー 費用 ＝ 利益 － ローン － 税金 ＝ 最終的な手残り利益
と減価償却費が無くなると、その分利益が出ているとみなされて税金が更に取られます。
年数が経つと
・家賃も下がる
・修繕費用がかさむ
・減価償却が取れなくなる
その結果、いつのまにかどうにもならず持ち出しが増え『茹でガエル』となるケースもあります。最初のシュミレーションはとても大切になります。
私は今回の売却の物件で失敗をしました。これはシュミレーションが甘く、経費比率を下げられ、家賃を取れる想定で希望的観測でした。しかし、どちらも失敗したため損切りをする形となりました。
まとめ 損切りは「合理的」だと割り切り、次にいかす
自分がお金や仕事に時間を費やしてうまくいかなかった時はとても辛いものです。
FXや株式などで損失してしまった場合も、例えば50万円くらいの段階でやめられればそれで済みますが、0なってしまえば、それを取り返すには今まで費やして来た時間もすべて失い、更に同じ時間を貯蓄に回さなくてはならないことになります。
不動産の場合は失敗すると数千万円単位で損失する可能性もあります。持ち出しが発生する物件は通常は投資として失敗です。
一方でサラリーマンにおいても勤め先に将来性があるのかないのか、合理的な判断も時には求められます。「茹でガエル」になってからでは、損失を取り返すのはとても大変です。また損失を認識した段階で「プロスペクト理論」が発動し、損失を回避しようと無理をし始めようとしてしまいがちです。
合理的に判断をし「プロスペクト理論」を乗り越える強い心が必要です。
「損切りは効率が良い！」を合言葉にしたいくらいです。サラリーマンにしても投資にしてもかならずうまくいくことはありません。私も今回の失敗を生かして次回の投資に生かしていきたいと思います。ご参考になれば幸いです。
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投資の考え方や事業の考え方を改めて学ぶには、以下の漫画がわかりやすいです。私も全巻持っており、子供たちがもう少し大きくなったら読ませていきたいと思います。
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