今回の記事では、人口減少に空き家問題で地方で不動産投資を始めるのが心配だという方におすすめの記事です。この記事を読むことで地方でも不動産投資の勝機を見いだす手立てになると幸いです。
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。不動産投資歴は4年です。現在のキャッシュフローは20万円程度と大家としてはまだまだのレベルです。「不動産投資を始めたい」といいつつ不動産投資は人口が減るから心配だ！というお話がよく上がります。Twitterでもそんな質問を先日受けました。
そもそも、あらゆるビジネスにおいて人口減少は問題になってきます。最近では地方の百貨店は次々と姿を消していますし、地方銀行の統廃合も進んでいます。そこを心配するなら自分の勤めている会社もそもそも大丈夫なのかという心配しなくてはなりませんね。
現在は生活様式の変更により、都心のテナントの賃料が下落したり空室が起きたりしています。リモートされる方も増えたり、対面での事業をされている方で業績悪化の影響を受けているため、人口以外にもこれからは様々な要素を考える必要があります。そんな質問をするくらいなら「どうやったら不動産投資で運用できるのか」にフォーカスする方がずっと大切だと考えています。
ただし、日本の人口については2050年には人口が75％ほどになると言われており、人口がどんどん減っていきます。また、高齢者の割合が現在の20％から40％ほどになる想定です。人口構造が変わる中で投資戦略も変更していく必要があるかと思います。
ちなみに私の投資エリアの新潟県においては、2050年には全ての市町村で人口が減ります。ただし、エリアによって差があり、新潟県内の中でも新潟市と聖籠町、刈羽村、この3つの市町村に関しては人口が15％前後の減少ですが、それ以外は20％オーバーの人口減少です。全国の平均を考えると他県はさらに厳しいということが想定されますね。なくなる市町村も今後も出てくるでしょう。
私は新潟市の中でも比較的人口減少が緩やかだと思われるエリアを中心に投資をしています。新潟市も政令指定都市です（一応！）笑 東京などの都心は新幹線で２時間で着きますし、高速道路や飛行場もあります。インフラ自体は整っていますよ！
また、前職に営業をしていた際に、新潟市内全域を回っていたので地名で賃貸需要がありそうなのか、なさそうなのかわかるようになってきました。営業の経験は本当によかったと思っています。そこで今回は人口減少や空室問題を抱えながらそれでも地方で運用する戦略について考えてみたいと思います。ぜひ地方で不動産投資やビジネスを考えるヒントになれば嬉しいです。
不動産の資産の組み換えはできる、地方でお金を作り投資エリアを変える
一番重要なのは、地方で不動産投資をどこまで所有し続けるかということです。極論ですが、利回り20％で個人の長期譲渡を目処とした5年間を満室でアパートを経営し、その後売却できれば大きな種銭ができます。その種銭を使えば首都圏の物件購入にも使えるでしょうし、投資信託やE T Fに回すこともできます。
つまり、地方で「売却前提で投資をするのか」「バイホールドで長期で物件を持ち続けるのか」によって不動産投資における人口減少や空き家問題の影響の受け方が変わってきます。売却前提でうまく運用し売り抜けられるなら地方の高利回りを狙うのもありだと思います。
繰り返しになってしまいますが、私の場合は新潟市内でもエリアを選定して投資ということを考えていますので、将来的にも資産が目減りせず、客づけできるレベルを狙って投資を行っていきたいと考えています。
闇雲に人口減少や空き家問題のリスクを懸念することは誰にでもできますが、リスクを想定し、そのリスクを踏まえてどう戦略を考えるかの方がとても大切だと考えています。
地方の金融機関は借り手を探している、地方で借り手が少ないことを逆手にとる
我が家の属性は以下のような形となっています。
・さしとか：年収500万程度のサラリーマン 企業属性は良い（自分でいうのも恐縮です…）
・妻：私より年収高い 安定されたお勤めをされている
・不動産賃貸業で4年ほど確定申告を出している
首都圏に行けば中間層にもならないかもしれませんが、事業実績や世帯収入においても地方ではまずまずの実績にはなっています。決して贅沢をできる状況ではないのですが、資産形成などにお金を回すことはできています。
そのおかげでお付き合いのある金融機関からも「欲しい物件あったら、持ち込んでみてくださいね」と言ってもらえるようになりつつあります。また自宅を立てた時の工務店さんのお話や金融機関の方のお話では我が家くらいの世帯収入の属性は地方では少ないようです。地方の金融機関は人口減少で以下の大きな課題を抱えています。
・地方の金融機関は人口減少で事業継承が進まず借り手が減る
・減っている中でも返済できる一定のレベルの借り手を求めている
私の場合は妻に恵まれていることや転職がうまくいった一例ですが、地方である程度の属性を自分で作り出せば、もともとの分母が少ないので金融機関も見込み客としてしっかり見てもらえるようになります！地方だからこと借入しやすいという状態を作ることも可能かと思います。
空き家は増えるが、住める（住みたい）レベルの空き家は多くはない
私がオーナーチェンジで購入した物件の一部をご紹介します。
こちらの物件は水回りは綺麗だったのですが、住みたいレベル感かと言われれば壁紙もヤニで汚れていて、キッチン以外が畳の部屋でふるめかしい感じでした。他の競合物件をネットで調査をすると周辺の戸建てで同家賃帯のものはリフォームがほとんど入っていませんでした。
そこで床や畳からフローリングのリフォームを入れ仕上げたところすぐに入居が決まりました。入居者さんから言われたのは「こんなに綺麗な賃貸は見たことがない！」とのことでした。（ちょっと大げさです）競合調査を実施して、他の方が修繕しないようなところを修繕をし他の物件と差別化したことが功を奏しました。
確かに今後、空き家が増えていくことは想定されますが、相続で物件を所有するような方でその物件を貸したいという方が一定いたとしても意外に「貸せるレベルに達していない場合」が多いです。
清潔感だったり入居属性にあっていない設備だったり様々要因がありますが、空き家を貸せるレベルまで仕上げなければ、ただの空き家です。
入居者のターゲットを見て必要な場所を直せるスキルを持っている方は意外に少ないです。空き家が増えることは実際競合増えるのですが運営できるレベルの方が増えない限りは大きく心配する必要はないかと思います。
地方の中でも栄えているエリアは必ずある。ただし土地勘があることが前提
人口が5万人以上いる地域であれば、土地勘があれば勝負はできると思います。どんな地域にも必ず一等地があります。国道近くやスーパーや大型施設が近くにあったり、病院や学校、市役所などのインフラが整っている場所はどこの地域にも存在します。逆に大型の商業施設が何もないエリアは少し危険かもしれません。大型施設はマーケティングをして出店をしていますし、コンビニなどもマーケティングはかなりやっているようです。
そういった商業施設やインフラを目安にしつつ、単身物件などではなくファミリー物件などを安く購入できるのであれば、需要を幅広く取り込めると思います。地方の中でも土地勘を利用してより物件を厳選することは可能です。
ぜひ以下の記事も参考にしてみてくださいね！
まとめ 不動産投資は戦略が全て、ビジョンが一番大切
不動産投資は属性によっても購入できる物件が変わります。また、ボロ戸建てから新築投資まで様々なやり方があります。人口減少や空き家問題などもありますが、全ての業態に言えることなのでどう課題をクリアするかが重要になります。
地方でしっかりとキャッシュフローの出る物件を購入して、売却後に首都圏などの物件を所有することも可能です。そこまでビジョンに入れているかどうかが大切ですね。
ポートフォリオの入れ替えを行うなど売却を絡めながら運用したり、地方の中でも人口減少に耐えられそうなエリアをしっかりを見極めるヒントになれば幸いです。
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