地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。
最近不動産関連の活動を行っておりませんでした。 確定申告や最近では日々のサラリーマンの仕事に注力しており、更新頻度が下がっておりましたが、あらためてブログを更新していきます。
私は一つ学生物件を所持しております。もし今、私が今の知識をもって不動産投資始めるなら、多分購入しないと思います。その理由は過去に記事を書いています。よろしければご参考ください。
この物件も借り入れをおこなっており、返済もまだまだあるため、退去があってそのままにしてしまうと身が持ちません。
簡単にまとめると私の上記の記事で紹介している投資エリアでは学生物件となっており、わずか数百mズレただけで、家賃や客付が変わってしまうほど競争の激しいエリアです。
マーケットも学生に依存しているため、コロナ等でリモート授業になった場合自宅でも勉強ができてしまうので、賃貸の必要性も下がってしまいます。内心すごくヒヤヒヤしてました。
幸い私のエリアはその数百mの差で家賃の取りやすい立地ですが、新築もバンバン建っているので修繕やバリューアップを行わないと競争に負けてしまいます。プラスに考えると、なにもしないと詰みやすいです。
また、入居退去は2月〜3月に特定のシーズンに集中する物件となっております。それらも踏まえて、私が5年で培ったノウハウをご紹介したいと思います。
ご参考にしていただけると幸いです。もちろん、そういった物件を購入しないということも選択肢ではあると思いますのでそういった方は参考にされなくても大丈夫です！
見学できる部屋をいかに早く仕上げられるか
学生物件などの入居や退去が集中する物件は見学時期や写真などで一瞬で勝負が決まります。
上記で紹介した通り、学生物件は2月〜3月くらいの退去が多く、その退去も2部屋とか3部屋一気に空室になる場合もあります。
私の物件も昨年9月に1部屋、今年の2月〜3月で2部屋空いて今期も大変でした…。
話は戻りますが、まず繁忙期より事前に退去があった部屋はなるべく早くステージングや修繕などを入れ、モデルルーム化をし、見学しやすい状態の部屋を一つ作るようにしています。
お金を出すのが学生物件なので親御さんです。お子さんの住環境を見学をされて、物件を決められるケースが多いため、印象をよく持ってもらいつつ、他の物件と価格や設備など差別化する必要があります。
設備については不動産屋さんと相談したり、インターネットでより絞り込まれるようにインターネット付き、家具家電付きといった対応をとっています。
修繕を外注する場合は業者さんに早い段階で声をかける必要がある
入居者が大学等の学生であれば4年間住んでくれることがほとんどですが、繰り返しご紹介しているとおり退去は上記の通り2月から3月に集中しています。
そしてその修繕を入れられるタイミングは「業者さんも繁忙期の場合が多い」状況です。業者さんの確保自体も実は大変です。
外注をされる私のような投資家は退去日を事前に抑えて早めに業者さんに依頼を出すなどの動きは必要になります。 今回は、以前の修繕でお世話になった業者さんに1月に入った段階で優先的お声がけをし、不動産屋さんに退去日を確認し退去してすぐに修繕を入れるなどの対応をおこないました。
その結果、見学から決定まで比較的にスムーズに行くことができました。
見学シーズンなどの勝負は一瞬、修繕やステージングは妥協しない
本来、賃貸物件の修繕やバリューアップにあまりお金はかけたくないところではありますが入居が決まらなければそもそもお金が入ってきません。
先述のとお周辺は新築物件もたくさんあるため、競合も多いです。そのため壁紙や照明など、清潔感を出す部分は優先して修繕を行いました。
例年、修繕を入れられるタイミングが業者さんの忙しい時期のため、修繕可能な範囲を最大限行うようにしています。
今回の修繕の具体的なポイントについては以下のような形にしました。
・暗めのフローリング → 木目調の明るいフロアタイル
・壁紙変更 → アクセントクロス サンゲツRE51190
・洗面台、キッチン交換
・照明、シングルレバー、インターフォンの施主支給の交換
・家具家電セット（ニトリと家電量販店より調達）
となっております。
アクセントクロスは一箇所あると映えますね。
2部屋でまあまあ稼いでいるサラリーマンのボーナスくらいの金額はかかりましたが結果として何とか入居を埋めることができました。
また修繕した部屋については大きく、修繕を入れたためしばらくお金をかける必要は無さそうです。
先行投資の意識で修繕は行っていきたい
先行投資が、DIYなどの労働投資なのかお金で投資されるのかはその方によって異なりますが、いずれにせよ運営出来ている大家さんはそのあたりを意識して不動産投資に取り組んでいるように思います。
このあたりは以下の記事にも記載しております。
DIYで時間をかけた場合、早ければ問題なく効果は最大化されますが、時間がかかるとその分家賃も入ってこないケースもあるため、そこも考慮したほうがよいということを説明した記事となっております。
前に不動産屋さんにAD（広告費）の支払いを2倍にしたら入居はすぐ決まるんですかと質問をしましたが「ADを2倍にするくらいなら物件のバリューアップした方が良いですよ」という回答をいただきました。インターネットの力もあがっているのでSUUMOでよりインターネット付きや家具家電付きなど差別化できる内容の設備を用意するのは効果的です。
家賃が入らない → 修繕にかけられるお金がない → 物件の競争力が弱まる
といったループに入らないようにしていく意識で運営しています。ちゃんとやっている方が入居者さんには喜ばれますしね。
私も極力設備については先行投資とわりきり、一つでも良くなったら、入居が決まるといい聞かせながら運営しています。
また、これからも築古物件を運用する際はどこまで修繕やるかは永遠の課題ですが、最適化を常に考えながら運用していきたいと思います。
まとめ 入居者に選ばれるためには試行錯誤し続ける必要がある
私も不動産投資を始めてから運用は本当に考えさせられました。
しかしながら不動産屋さんへの相談やインターネット等を上手く使いなんとかやってくることができました。
身近に知っている成功している大家さんも手を止めず、試行錯誤しながら物件を運用されている姿を拝見しています。
SNSを使えばいろんなノウハウを得ることは可能ですが、試行錯誤し考えたことは身につきます。これからも試行錯誤しながらサラリーマン×不動産投資で運用していきたいと思います！
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