地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。
現在6箇所でアパートから戸建て、駐車場を運用しており、丸5年が過ぎようとしております。今回は久々にブログを更新しました。
最近、あまり不動産関連の活動をしておらず、どちらかというとサラリーマンの方に力を入れておりました。
新しいスキルの勉強だったり、業務だったり、そちらの方に注力している（せざるおえない）状況でした。
もちろん、セミリタイアするには圧倒的に副業に力を入れるべきですが、個人的には今の仕事は楽しくできているので、満足しております。最近は同僚にも恵まれているなー、と感じております。
不動産投資を初めたときは前職の仕事に楽しさややりがいを感じてませんでしたが、現在は新しい職場でサラリーマン給与収入と合わせて、マイペースに資産形成をやっている状況となっております。
現在の所有物件の状況ですが、残り一部屋を埋めると悲願の満室となる状況です。しかしながら、社会人向けの単身物件が7月に空室になっており、7月末にリフォームが完了したのですが閲覧がとれているものの、現在苦戦しております。
それなりにリフォームを入れたのですが、家賃や入居のタイミング、駐車場が満車など様々な要因があるかと思います。
うまく行っている内容ではないのですが、対策状況、そこから得られた経験も踏まえて、せっかくなのでブログに掲載していきたいと考えております。
空室となった部屋の当初の状況について
こちらの部屋のスペックは以下の通りとなっております。
・1Kロフト
・お風呂トイレ別、室内洗濯置き場
・家賃：退去前3万円
退去前は上記のとおり、家賃3万円で入居が入っていたのですが、現在はインターネット無料をつけ、外壁も断熱材入のそれなりのもので対応して直しているので、できるだけ家賃を上げる方向で進めて行きたいと考えておりました。
家賃を下げるなどの方法もありますが、入居者の属性が下がってしまいますので、できるだけ3万円に＋2千円以上はキープできるような形で家賃帯を考えております。3万円を切ると物件の民度が下がる傾向にあるのと、周辺家賃と比較しても高い状況ではありませんでしたので、
・お風呂
換気扇が壊れており、異音が出ておりました。修理が必要です。
・床
こんな感じです。
・床
よくわからないシミがありました。
・照明
昔ながらの照明＆ジプトーンですね。照明は変える必要がありますね。
業者さんに見積もりをいただき、外注にて修繕をしました。
修繕後の部屋について
わたしの投資スタイルは、投資スタイルとしては良いものとは言えないかもしれませんが、修繕を入れる場合はがっつり修繕を入れる方向にしております。
・お風呂
長期的なことも考え、混合水栓に変更し、ダイノックシートを貼ってもらいました。
・床
玄関部分もCFなどを貼り、床はフロアタイルにすべて張り替えました。
築古なので、物件が暗く見える傾向にあり、床は白をベースとした木目調にしております。壁紙もかなり汚れていたので、一部を除いて張り替えています。
・照明
定番のシーリングライトに変更しました。
修繕後の部屋でも決まらないので、更にステージングを入れる
たくさん修繕したから大丈夫だろ、と余裕をかましていたのですが、2ヶ月経っても決定までは至らない状況でした。そのため、ステージングを強化しました。
SUUMOの写真等でみたときに、きれいにはなっているのですが、やはりインパクトが少ないように感じました。
そこで定番のマットとテーブル、実生活ではまず使わないですが、照明を追加して雰囲気を出しました。
玄関には植物のイミテーションと芳香剤、玄関マットを設置しました。
修繕費用についてと雑感
今回の修繕費用は以下のような形で行いました。
・換気扇の修繕・お風呂のダイノックシート、混合水栓への変更
・インターフォン交換
・フロアタイル、壁紙変更
・照明やインターフォン、ステージング素材の手配
ざっくりとですが、25万程度はかかりました。今回は修繕をがっつり入れてみましたがSUUMOの検索条件を見ると、同じ間取りでインターネット込みでも同じ家賃帯が多い状況でした。試しにフリーレントにチェックしてみると競合がかなり減りますので、そのあたりも考慮してみたいと思います。
インターネットの検索状況やそのほかのサイトを使ってみるなど、もう少し検索欄をベースに空室対策の想定に入ったほうが良かったかもしれません。
まとめ 常にトライ＆エラーを繰り返す
不動産投資は資産背景や時間等、リソースが皆さん異なるのでやり方が変わってきます。私のやり方も良い内容とは言えないのかもしれません。
今回の反省点は以下の通りです。
・SUUMOなどの検索サイトの検索内容から仮設を立てて、必要な部分の修繕をもっと絞れた
※費用をかけずにフリーレントなど、検索項目で表示されやすいる方法を想定してもよかった
・怠けてステージングやカッティングシートなども自身で労働力を投入しなかったこと
・お金をかけるなら、最初から全力でステージングまで含めて妥協せずやり通すほうがよかった
極力お金をかけずに効果を最大化する方法は大家業として常に考えされられることです。
今回は失敗談の共有となりますが、参考にしていただければありがたいです！
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