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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。
2月に入り、やっとブログの更新が出来ましたので、記事を更新して参りたいと思います。
私も不動産投資歴がついに6年目に突入しました。また今年1回目のブログですので、昨年の不動産投資においての実績をざっくり報告したいと思います。
■現在の所有物件のおさらい
・所有物件は駐車場9台×1
・アパート2棟14室
・戸建×2
・テラスハウス×1
全て築古の物件です。政令指定都市内の比較的人がいるエリアで投資を行なっております。
なお、オールフルローンとオーバーローンで購入し現在に至ります。
■2022年実績
実績については以下の通りです。
・家賃売上約900万
・入居率96.3％（過去最高）
・キャッシュフローは雀の涙
キャッシュフローについては、外壁修繕や内装の修繕などを積極的に行いつつ、さらに経年劣化系の突発的な修繕をしていたら残念な感じになっておりました。
入居率や家賃収入に関しては安定してきており、お金をかけたのでこちらは少しづつですが積み重ねている状況かと思います。私に不動産投資を始めるきっかけを与えてくれたお師匠がスタート当初に以下のセリフを私に教えてくれていました。
「入居率は金融機関の見る目が変わるので、３年もしたら違ってきますよ！」
今でもこの言葉は覚えていて、ここはかなり意識をしてきました。引き続き私がやれることは「空室絶対悪」の精神で融資を受けやすく、運営することだけです。
さて、昨今ではFIREブームになっており、FIRE報告もTwitterでたくさん見かけるようになりました。達成するためにその方が行動を起こして、努力をした結果なので本当に素晴らしいことです。
ちなみにFIRE： Financial Independence, Retire Early movementとは経済的独立と早期退職を目標とするライフスタイルのことを指しております。
早ければ20代、30代でFIREをされいている方もいらっしゃいます。私の場合は残念ながらFIREまではまだまだ程遠いかなと思っています。
私は不動産投資自体は細々と資産形成している状況ですが、今後もサラリーマンの与信を使いつつ今しばらく借入を行いながら株式投資と並行し、共働きも含めて資産形成をしていこうと考えております。
今回はそんな私がFIREの定義について考えてみました。
- 私が思うFIRE（経済的独立と早期リタイア）とは
- 不動産投資は事業と投資の側面がある
- 不動産投資でサラリーマンを退職＝早期リタイアとは必ずしも言えない
- 不動産投資への一本化はリタイアではないが「低労働所得」にすることは可能
- まとめ 不動産投資は少ない労働力で多く稼げる可能性を秘めた事業の一つである
私が思うFIRE（経済的独立と早期リタイア）とは
私が思うFIREについては以下のように考えています。
・バリュー株（生涯潰れなさそうな会社の株）の配当所得
・著作権などの権利収入（生み出すまでは結局労働は必要です）
これらが生活費を上回った段階が達成の目安になるかと思います。その段階で早期リタイアができる状態だと考えています。
※これはあくまで個人の見解です。
また、あまり多くはないですが、上場していない企業でも優秀な企業に対して創業時に出資されているオーナーが配当所得を得られているケースもあります。
早期リタイアの条件は「社長」として務めることではなく、「出資者」としてあくまで労働を提供しない状態であるということを定義しています。
不動産事業はFIREのFIには含むことは可能なのですが、REの早期リタイアと呼べない部分もあるため、含まない形としています。
不動産投資は事業と投資の側面がある
FIREの代表的な方法として挙げられている不動産投資は、土地や建物の価値の歪みを見て購入ができる投資的な側面があるものの、収益を生み出させるために何かしら賃貸業として貸し出しを行ったり、売買で収益を産み出す必要があります。
土地だけ持っていても、建物だけ持っていても、誰かにそれを貸し、家賃や宣伝費などをもらわなければ収益を生み出すことはできません。また賃貸需要と供給を考え、賃料などの価格も分析しながら設定する必要があります。
株式投資などにおいても、永続的に企業が存続するかという問題や株価の下落もありますが、企業が存続し一定の成長が続けられれば配当を得つ続けることが可能です。
賃貸業については建物として貸している場合はメンテナンスが必要ですし、賃貸の設備のトレンドも時代と共に変わってきますので見直しながら事業としての運営も必要となります。
不動産投資でサラリーマンを退職＝早期リタイアとは必ずしも言えない
不動産投資一本でサラリーマンを辞められる状態は、本当にすごいことだと思います。時間をかけ資金を投資し、努力した結果で自分の事業を一定の規模まであげたことについてはFIREのFIの部分である、「経済的自立」を「不動産投資」で達成した状態です。
ただし、FIREのREの「早期リタイア」の部分は厳密には異なっています。
不動産投資の規模が拡大しサラリーマンを辞めた場合は、生活のために稼ぐお金がサラリーマンという他人の会社からお金をもらう状態から、賃貸業や不動産業として自身の会社や自分の事業からお金をもらえる状態に変わったということが正確な表現だと思われます。
不動産購入のためにローンを組んでいれば返済も考えなければなりませんし、建物の劣化や立地を考え売買で資産の入れ替えを行なったり、入居者に適切なサービスを提供できるよう修繕やメンテナンスをしながら不動産を使って経営をしていく必要があります。
よほど立地の良い場所や賃貸が永続的に見込めるような場所でないかぎり放置は難しいです。
不動産投資はあくまで事業ですので、税務を含めた法律を始め、コミュニケーション能力、建物の知識、マーケティング力、行動力、計数管理能力など様々な力が必要です。
そのため自身も成長し常に学びながら、事業主として運営しなくてはなりません。
また、不動産事業は一定の「労働」が発生するケースはありますので、サラリーマンから収入の流れが不動産からの収入の流れに変わったことと、早期リタイアということは厳密には異なっていると考えています。
不動産投資への一本化はリタイアではないが「低労働所得」にすることは可能
以前のブログでも何度か記載しておりますが、以前の職場では休日出勤も強要され、長時間労働を強いられてきました。
給与について地方企業の割には30代前半で600万近くありましたので、悪くはありませんでしたが精神衛生上も良くありませんでしたし拘束時間もとても長かったです。
いわゆる「重労働所得」という状態でした。
不動産事業はDIYなど労働を投入し経費を削減する方法もあれば、外注でアウトソーシングを行うことも可能です。
募集から入居、退去まで管管理会社さんに委託をすることもできます。サブリースという形で運用可能であれば限りなく労働をせず、所得を得ることも視野に入ってくると思います。
リスクを避けるために家賃保証会社、保険など様々な仕組みを使うことも可能です。
物件再生のためにDIY最初に労働投入を行い、ある程度物件を完成させることができ入居者がつけば、通帳を眺める状態になることもあります。
一時的な労働に集約させることは可能にはなっています。
もちろん肉体労働を除いたとしても不動産投資については事業のオーナーとして一定の判断や頭脳労働も必要ですので労働を全く行わないということはないです。
不動産投資は人によってはDIYから管理まで行う「重労働所得」にもなれば、軌道に乗せ、外注をうまく使い判断だけをすれば「低労働所得」としと労働を限りなく減らしサラリーマンよりもリタイア状態に近づけることは可能な事業だと言えます。
まとめ 不動産投資は少ない労働力で多く稼げる可能性を秘めた事業の一つである
昨今は不動産投資のブームもあり多くの方が物件を購入されてますので、参入障壁自体は低い事業です。私も不動産投資とは無縁のところからスタートしました。
不動事業を安定稼働させるには価格を安く購入かつ需要のあるエリアを見極める必要がありますし、不動産事業に一本化するには返済比率を下げつつ、一定数の規模を安定して運用できる力が必要です。
サラリーマンをリタイアし、不動産事業に一本化した場合も場合も常に新しい物件を探したり、資産の入れ替えを行いながら、事業主として様々なことを学びながら事業としての成長も一定求められます。
その一方で、不動産投資が一定規模になればブラック企業などで働くよりは圧倒的に少ない労働力で、大きく稼ぐことができる手段の一つだと考えています。
サラリーマンと兼業しながら拡大は可能な程度に労働時間も抑えることができます。
なお、不動産賃貸業に一本化することも良いかと思いますが、一度転職を試して不動産事業の収支をより安定させてからリタイアすることも悪くはない選択肢だと思います。
世の中、ホワイトな企業も実際あります。転職を試してからでも遅くないです。その間に自己資本率を高めるということも将来的にはプラスに働きます。
様々な選択を考えながら、収入の柱を作り資産の拡大をしていきたいですね。
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