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【5号物件の紹介】ボロ戸建てのリフォーム実例とポイント

 

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※こちらの記事は11月17日(土)に再度更新しました。

『戸建でどこをリフォームするか』

『何をしたら良いのかわからない』

『和室 → 洋室への変更例はどうなのか』

といったことに興味のある方におすすめの記事となっています。

 

さしとかです。

 

2018年の6月の始めに決済し、内装屋さんの手配が若干遅れたため7月の上旬になりましたが、リフォームが終わりました。

 

管理会社さんと打ち合わせをし、壁紙はクロスで極力対応、床はクッションフロアで上張りをし経費を削減しています。

 

玄関照明やシャンデリア、ポスト、その他インテリアに関しては頼もしい楽天とAmazonを使って商品の調達を行いました。

 

照明関係は特に楽天市場はいろんな種類が出ているのでオススメしています。

 

Amazonはドライバーなどの機器や資材の発注にはオススメです。

ネット通販を使い分け、百均に通い苦労しながらリフォームをしました。

 

更に、クソ暑い中で周辺の草むしりは自分で行い整備しました。ボロ戸建、築50年オーバーのリフォームが完成です。

 

入居前ですが火災保険の特約に機械的・電気的特約や施設賠償保険などを入れてしっかりと対応しています。

www.sashitoka.com

 空室になっていても万が一のことを想定して、こういった保険をかけてあります。空室は一円もお金を生みませんので本当に早く埋まることを願っています。 

 

 

物件概要についてです。

 

元値450万の物件を指値をして、300万にした築52年の戸建ての決済が終わりました。地元の信用金庫さんに話を持っていきましたが、ずいぶん待たされたので、結局、信用組合さんに変更し、即決で話がまとまりました。

 

お話が上がってから4ヶ月くらい経ちましたが、やっと、さしとかの所有物件となりました。

 

実は、この戸建てには売り主さんの想いが込められていました。売主さんは初老の女性の方でした。

 

何かの本で売主さまに購入する物件を褒めるとよいと書いてありましたので、愚直に実践を行ってました。

 

さしとか『この度はありがとうございます!台所も立派ですし、トイレもリフォームされていて素晴らしいですね』

 

売り主さん『母の介護の際にリフォームをしたので、広めにしました。本当に想いのつまった物件なんです!』

 

さしとか『柱とか躯体も、築年数が古いのにとてもしっかりしていて良いですね!』

 

売り主さん『トイレを広くしたり乾燥機を入れたり、いろいろこのお家を工夫しました。』

 

…うっすら涙を浮かべながらエピソードを語ってくれました。

 

偶然始めた賃貸業ですが、売主さんから喜んでもらえるのは嬉しいですね。やりがいを感じました。貸家は初めてですが、借主さんにも売主さんにも喜んでもらえるようにリフォームしたいですね。

 

アパートやマンションなどの投資物件は売主も変わっている場合が多いのでストーリーがない場合が多いのと思います。戸建はもともと自分たちが住む為のものですので、思い入れが違います。

 

戸建てならではのストーリーでだと感じました。

貸家で使うことで指値を入れてくれた
結構大幅な指値を通して頂いたのでお礼を伝えました。

 

売り主さん『このお家を更地にすることは簡単ですが、リフォームして使って頂けるのはとても嬉しいです!思い出の詰まったお家なんです。だから値引きしても使ってもらえる方が嬉しいです』

 

と意外な回答をいただきました。

 

これも戸建てならではではないでしょうか。もし、みなさんも戸建てを購入する前に売り主さんに交渉できるのであれば、不動産屋産経由でも良いので

『物件を褒める』

ということを伝えてみてはいかがでしょう?

 

でも、大切な家がなんでこんなゴミ屋敷…??散らかってらっしゃるのかは疑問でしたが売り主さんも高齢なので文句は言えません。

 

買い取った際にはゴミ…荷物をすべてキレイにしていただきました。

 

不動産と購入する人間との間には、なんらかしらの縁がある
不動産投資を始めた当初は資産形成のことしか考えていませんでした。

 

しかし、自分のやっていることが誰かのためになって喜んでもらえるような事業になると感慨深いです。

 

たまたまですが、今まで購入した物件は大体、1番手がコケた物件を購入して来ていました。物件を購入できるときはできますが、購入できないときは縁がなかったと思ってさしとかは諦めることにしています。

 

物件のリフォームの内容は以下のような形にしています。

 

外観

ポストは新品に変え、インターフォン照明をつけました。

外に一部でも新しい部分があるとその部分がアイキャッチになって他の部分に目が行きにくくするように設置してます。

 

物件自体は古いのですが、セキュリティ面においては照明やインターフォンは最低限合ったほうが良いと思います。

 

玄関

おしゃれCFを貼ったのとシャンデリアのライトを設置

CFは思い切ってモダンな感じに仕上げてみました。 ちょっと、古民家カフェっぽくできないかなぁと考えた結果このような形になりました。

 

和洋室

和室→洋室へ

 

白いCFを貼って、壁紙は和室を生かす仕様にしました。

引き戸には赤いクロスを貼っておしゃれに見せています。 

 

畳は入退去の度に張替えが必要になるため初期投資はかかりますが、クッションフロアに変えました。物件が全体的に暗めなのでクッションフロアはあえて明るめにして今風な感じにしてます。

 

キッチン

シーリングライトとポップな壁紙にし、キッチンは清掃のみにしました!

この物件は古い物件ですが、水回りが10数年前にリフォームされていて、少し古いですがちゃんとしたシステムキッチンでした。また、ダイニングスペースがしっかりありますので入居者さんにとっては使い勝手が良いのではないでしょうか。

お風呂

お風呂に関してはライトとファンを、清掃のみにしました!

 

システムバスなんかを入れると50万くらいは軽く吹っ飛んでしまいます。いろいろ欠点はありますが、ここはあえて費用を抑える為にあまりお金を掛けていません。

 

洗面所

床と天井を白いCFにし、壁紙でオシャレにまとめました。ここは少しモダンな感じを表現しました。

ちなみに洗面台はそのままにしてます。 やはり洗面台を取り替えてしまうと、自分の労力を使えばよいのですが、使わなければ5~8万円コースです。ここもあえて目をつむります。

 

トイレ

管理会社さんも一押しで本当にオシャレだと絶賛されました!ライトも変わったものにしました。

トイレは売り主さんのお母さんの介護の為にわざと広めにして、手すりを設けているとのことでした。手すりが設置してある物件って少ないんですよね。

8.2階廊下と2階の部屋

床は張替えてホワイトカラーに仕上げ明るくなようにしました。

この物件は2階に登る階段が急勾配という欠点があります。また、ガタイの良い方が通ると肩が少しぶつかります…。

 

そこは欠点です…。

床はそのままにして、汚かった壁紙を中心に小奇麗にまとめています。エアコンは残置物のままですが、清掃だけ行いました。照明を変えることで目新しさを出しています。

 

築50年ですが、中に関しては割ときれいになりました。

 

最終的な費用

購入費 300万

仲介手数料&登記費用 約30万

電気工事 約7万 直接発注

ライト他備品、エアコン1台 18万 施主支給

清掃&設置&

洋室変更&給湯器付け替え&壁紙張り替え 95万

 

total 450万円

だいぶ費用がかかりましたが家賃6.5万ですので表面利回り17.33%となります!

※なかなか決まらず11月現在で現在は5.5万まで下げて14.6%くらいになりそうです。辛い…。

 

プロの投資家の方からすると費用の掛け方など、かけすぎて甘いと言われるかもしれません!しかし、まずは他にない貸家を作りたいという思いでやってみました!

 

借り手に喜んでいただけるような物件をと思い作り上げました。

 

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