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【5号物件の紹介】ボロ戸建てのリフォーム実例とポイント

 

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※こちらの記事は2019年11月17日(土)に再度更新しました。

『戸建のリフォーム事例を見たい』

『戸建てのリフォームのポイントを知りたい』

『和室 → 洋室への変更例を見たい』

といったことに興味のある方におすすめの記事となっています。

 

さしとかです。

 

2018年の6月の始めに決済した築52年の建物です。内装屋さんの手配が若干遅れたため7月の上旬になりましたが、リフォームが終わりました。

 

管理会社さんと打ち合わせをし、壁紙はクロスで極力対応、床はクッションフロアで上張りをし経費を削減しています。

 

今回は施主支給をメインで行うために、玄関照明やシャンデリア、ポスト、その他インテリアに関しては楽天とAmazonを使って商品の調達を行いました。 

 

Amazonはドライバーなどの機器や資材の発注にはオススメです。

 

ステージングに関しては100ショップに通い苦労しながらリフォームをしました。また、クソ暑い中で周辺の草むしりは自分で行い整備しました。

 

入居前ですが、契約の段階で火災保険の特約に機械的・電気的特約や施設賠償保険などを入れてしっかりと対応しています。

www.sashitoka.com

 空室になっていても万が一のことを想定して、こういった保険をかけてあります。空室は一円もお金を生みませんので本当に早く埋まることを願っています。 

 

 

物件取得の経緯です。 

元値450万の物件を指値をして、300万で決済を行いました。土地評価は500万ほどです。地元の信用金庫さんに話を持っていきましたが、うまくいかず、信用組合さんが開拓でき、即決で話がまとまりました。

 

物件への売主の想いが指値に繋がった

実は、この戸建てには売り主さんの想いが込められていました。売主さんは初老の女性の方でした。

 

さしとか『この度はありがとうございます!台所も立派ですし、トイレもリフォームされていて素晴らしいですね』

 

売り主さん『母の介護の際にリフォームをしたので、広めにしました。本当に想いのつまった物件なんです!』

 

さしとか『柱とか躯体も、築年数が古いのにとてもしっかりしていて良いですね!』

 

売り主さん『トイレを広くしたり乾燥機を入れたり、母のためにいろいろこのお家を工夫しました。』

 

…うっすら涙を浮かべながらエピソードを語ってくれました。

 

偶然始めた賃貸業ですが、売主さんから喜んでもらえるのは嬉しいかったです。やりがいを感じました。貸家は今回は初めてですが、借主さんにも売主さんにも喜んでもらえるようにリフォームしたいですね。アパートやマンションなどの投資物件ではなかなかないストーリーかと思います。戸建はもともと自分たちが住む為のものですので、売主さんの思い入れがありますね!

  

売り主さん『このお家を更地にすることは簡単ですが、リフォームして使って頂けるのはとても嬉しいです!思い出の詰まったお家なんです。だから値引きしても使ってもらえる方が嬉しいです』

 

貸家で使うことで指値を入れていただき、結構大幅な指値を通して頂いたのでお礼を伝えました。 不動産と購入する人間との間には、なんらかしらの縁があるなと感じる一幕でした。

 

不動産投資を始めた当初は資産形成のことしか考えていませんでした。 しかし、自分のやっていることが誰かのためになって喜んでもらえるような事業になると感慨深いです。 

 

物件詳細について

それぞれのリフォーム箇所は以下のようになっています。

外観について

ポストは新品に変え、インターフォンと照明をつけました。

外に一部でも新しい部分があるとその部分がアイキャッチになって他の部分に目が行きにくくするように設置してます。物件自体は古いのですが、セキュリティ面においては照明やインターフォンは最低限合ったほうが良いです。

 

玄関

おしゃれCFを貼ったのとシャンデリアのライトを設置しました。

CFは思い切ってモダンな感じに仕上げてみました。 ちょっと、古民家カフェっぽくできないかなぁと考えた結果このような形になりました。

 

和洋室

この部屋は和室→洋室へ変更しています、

白いCFを貼って、壁紙は和室を生かすグリーンカラーの仕様にしました。

引き戸には赤いクロスを貼っておしゃれに見せています。 

 

畳は入退去の度に張替えが必要になるため初期投資はかかりますが、クッションフロアに変えました。物件が全体的に暗めなのでクッションフロアはあえて明るめにして今風な感じにしてます。

 

キッチン

シーリングライトとポップな壁紙にし、キッチンは清掃のみにしました!

この物件は古い物件ですが、水回りが10年程前にリフォームされていて、しっかりしたシステムキッチンでした。また、ダイニングスペースがしっかりありますので入居者さんにとっては使い勝手が良さそうです。

お風呂

お風呂に関してはライトとファンの交換と清掃のみです。システムバスなんかを入れると50万くらいは軽く吹っ飛んでしまいます。極力水回りにお金をかけない方法は考えたいですね。

洗面所

床と天井を白いCFにし、壁紙についてはモダンな感じを意識しました。

ちなみに洗面台はそのままにしてます。 やはり洗面台を取り替えてしまうと、自分の労力を使えばよいのですが、使わなければ5~8万円コースです。ここもあえて目をつむります。

 

トイレ

管理会社さんも一押しで本当にオシャレだと絶賛されました!ライトも変わったものにしました。楽天で探しました!

トイレは売り主さんのお母さんの介護の為に広めにリフォームされており、最初から手すりが設けられていました。手すりが設置してある物件って少ないんですよね。

2階廊下と2階の部屋

床は張替えてホワイトカラーに仕上げ明るくなようにしました。

この物件は2階に登る階段が急勾配という欠点があります。また、ガタイの良い方が通ると肩が少しぶつかります…。

 

そこは欠点です…。

床はそのままにして、汚かった壁紙を中心にシンプルにアクセントクロスでまとめています。エアコンは残置物のままですが、清掃だけ行いました。照明を変えることで目新しさを出しています。

 

当初はヤニ部屋でしたが、清潔感を出すことができたと思います!

最終的な費用

購入費 300万

仲介手数料&登記費用 約30万

電気工事 約7万 直接発注

ライト他備品、エアコン1台 18万 施主支給

清掃&設置&

洋室変更&給湯器付け替え&壁紙張り替え 95万

 

total 450万円

だいぶ費用がかかりましたが家賃5.3万でしたので、表面利回り14.1%と今一つの結果となりました。当初予定ではもう少し家賃がとれる想定でしたが、内覧後になかなか決まらないとことが多く、価格面でメリットも出すようにしました。

 

今回は他の投資家の方からすれば費用のかけすぎ甘いと言われるかもしれません。ただ今回はお金をかけてどんなものが作れるのか経験値を上げるために色々挑戦してみました。

 

この経験を生かして、次回は経費にメリハリをつけつつ、物件の修繕に努めていきたいと思います。

 

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