この記事は戸建ての再生の過程や内容などを確認できる記事となっています。過去の記事をリライトしています。
地方で不動産投資とサラリーマンを行っている、さしとかです。
2018年の6月の始めに決済した築52年の3DKの建物のリフォーム実例の紹介です。この物件は駐車場がなかったことと、最初に家賃設定を高くしすぎていたためか1年も決まらず死ぬような目に逢いました…。なお、 現在は非常に安定しております。
元値450万の物件を指値をして、300万で決済を行いました。土地評価は500万ほどです。地元の信用金庫さんに話を持っていきましたが話が進まず違う金融機関を開拓するなどいろいろ多難でした。
- 売主さんの物件への想いが指値に繋がった
- 物件のリフォーム前の状況
- リフォーム費用について
- 庭部分は自身の肉体労働を投入
- 外観について
- 内装について
- まとめ 戸建ては安く購入しつつ、すぐに客づけできるようにしよう
売主さんの物件への想いが指値に繋がった
この戸建てには売り主さんの想いが込められていました。売主さんは初老の女性の方でした。
さしとか：この度はありがとうございます！台所も立派ですし、トイレもリフォームされていて素晴らしいですね
売主さん：母の介護の際にリフォームをしたので、広めにしました。本当に想いのつまった物件なんです！
さしとか：柱とか躯体も、築年数が古いのにとてもしっかりしていて良いですね！トイレもキッチンも広くて良いですねー！
売主さん：トイレを広くしたり介護していた母のためにいろいろこのお家を工夫しました。
…うっすら涙を浮かべながらエピソードを語ってくれました。思い出の詰まった家なので賃貸で使ってもらえる方が嬉しかったということで大幅な指値を許していただけたとのことです。
偶然始めた賃貸業ですが、売主さんから喜んでもらえるのは嬉しいですね。投資用のアパート等では中々ないストーリーでした。不動産投資を始めた当初は資産形成のことしか考えていませんでした。 しかし、自分のやっていることが誰かのためになって喜んでもらえることは感慨深いです。
物件のリフォーム前の状況
非常にストーリー性はあるのですが、半端ないヤニ部屋でした…。売主さんのご好意で残置物は片付けてくれてましたが最初の見学の際は残置物もあって心が折れそうになったことを懐かしく思います。
ヤニによる茶色い世界ができております。
リフォーム費用について
リフォーム費用の内訳です。施主支給で照明器具などは極力発注し、壁紙はほとんど張り替える形となりました。不動産屋さんのご好意で清掃費は格安にしてくれました。
購入費 300万
仲介手数料&登記費用 約30万
電気工事 約7万 直接発注
ライト他備品、エアコン1台 18万 施主支給
清掃&設置&
洋室変更&給湯器付け替え&壁紙張り替え 95万
合計約 450万円
最終的に家賃5.3万円で入居が決まりました、表面利回り14.1％です。最初は家賃を6.5万円にしたのですが、内覧があるのに決まらない日々が1年続きました。家賃6.5万円で3DKで周辺相場より安いはずなのですが、駐車場がなかったり、二階の階段部分が急勾配で狭いなどが影響したためと思われます。
苦労はしたのですが、大家としてのレベルを上げるには非常によい機会でした。
基本的に備品などを施主支給は楽天市場 から供給をしています。
庭部分は自身の肉体労働を投入
家の脇に雑草や木の枝、ゴミが結構落ちていました。
普段は肉体労働をしてないのですが、外は綺麗にしようと頑張りました。
ブロック二枚と軽石、あわせて5,000円相当を敷いてイメチェンです。築古再生系の物件はつる植物が外壁の周りを繁殖しているという法則があります。
この日は最高気温も33℃と暑く外作業は辛かったですね。
外観について
ポストは新品に変え、人感センサー付の証明とインターフォンと照明をつけました。
アイキャッチ大切ですよね！物件自体は古いのですが、セキュリティ面を充実させることで雰囲気を変える狙いがあります。
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価格:11,000円 |
内装について
ここからは内装です。照明関係はすべて交換しました。雰囲気を変えるのに費用対効果が最も高いと考えています。すべてLEDです！
玄関
おしゃれCFを貼ったのとシャンデリアのライトを設置しました。
CFは思い切ってモダンな感じに仕上げてみました。 ちょっと、古民家カフェっぽくできないかなぁと考えた結果このような形になりました。
また、ネット通販で購入した、組み立て式の下駄箱も置いて来ました。
息子に手伝ってもらって、うまく作ることができました。まだ幼いながらに、大家業を教え込んでいってます（笑）
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価格:6,930円 |
和洋室
この部屋は和室→洋室へ変更しています、白いCFを貼って、壁紙は和室を生かすグリーンカラーの仕様にしました。
引き戸には赤いクロスを貼っておしゃれに見せています。畳は入退去の度に張替えが必要になるため初期投資はかかりましたがクッションフロアに変えました。物件が全体的に暗めなのでクッションフロアはあえて明るめの白を選んでいます。
キッチン
シーリングライトとポップな壁紙にし、キッチンは清掃のみにしました！
幸いこちらの物件は水回りが10年程前にリフォームされていて、しっかりしたシステムキッチンでした。また、ダイニングスペースがしっかりありますので入居者さんにとっては使い勝手が良さそうです。
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価格:6,980円 |
お風呂
お風呂に関してはライトとファンの交換と清掃のみです。システムバスなんかを入れると50万くらいは軽く吹っ飛んでしまいます。極力水回りにお金をかけない方法は考えたいですね。
洗面所
床と天井を白いCFにし、壁紙についてはモダンな感じを意識しました。
洗面台も交換したかったのですが費用の関係で交換できず。
トイレ
管理会社さんも一押しで本当にオシャレだと絶賛されました！ライトも変わったものにしました。楽天で探しました！
トイレは売り主さんのお母さんの介護の為に広めにリフォームされており、最初から手すりが設けられていました。手すりが設置してある物件って少ないんですよね。
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価格:7,680円 |
2階廊下と2階の部屋
床は張替えてホワイトカラーに仕上げ明るくなようにしました。この物件は2階に登る階段が急勾配という欠点があります。また、ガタイの良い方が通ると肩が少しぶつかります…。
片側だけアクセントクロスを入れてます。
照明を変えることで目新しさを出しています。
全体的な費用の掛け方は投資家の方からすれば甘いかもしれないのですが、初めての試みだったのでとても勉強になりました。
まとめ 戸建ては安く購入しつつ、すぐに客づけできるようにしよう
今回は売主さんのおかげで買値が大幅に安くなったため、なんとか運用することができました。ノーリフォームでいける物件を帰れば理想ですね。この辺りは競合調査が必要になってきます。また、すぐに客づけするために家賃の見直しや地方で駐車場がない物件を避ける方が無難かと思います。
すぐに客づけができないと安く購入できても効果が薄くなってしまいます。この戸建ては振りかえって考えてみても、非常に良い勉強になりました。今後の運営に生かしていきたいと思います。
