※この記事は2020年8月31日に再度更新しました。
この記事を見ることで不動産投資セミナーを初めて受ける際のポイントを理解することができます。
『不動産セミナーってどんなところ？』
『大家の会ってどんな人が集まるの？』
『不動産屋さんからの物件の購入とか勧められるの？』
こういったことに興味がある方におすすめの記事となっております。不動産セミナーも大家の会もしっかり運営されているところも多いです。その中でもしっかりと自分の考えを持って参加されることが大切だと理解できる記事となっています。
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地方で不動産投資とサラリーマンをしている、さしとかです。
不動産投資を始めて4年になり、ブログを始めてからブログでの交流や投資仲間にも出会えるようになってきました。Twitterでコメントを頂けたり、最近ではお問い合わせもいただくようになりました。不動産投資を始めた4年前とは人との出会い方も変わってきましたね。
私も一時期は不動産セミナーなどに参加するようにしていました。セミナーのあとに二次会などの懇親会なども、参加してみたこともあります。
不動産投資セミナーは不動産投資を始めたい方が一番手取り早く不動産投資がどんなものか知れる方法の一つです。とは言え、不動産投資セミナーも良いお話だけではありません…！気をつけなければならないこともあります。
さて、今回の記事では、私がこれまで何度か不動産投資セミナーに参加して、学んだことをご紹介したいと思います。
- そもそも論、不動産投資セミナーが開催される目的とは
- 怪しい不動産セミナーと判断する際の基準とは
- 不動産投資セミナーに参加したら必ずやるべきこと
- 不動産投資セミナー参加者のステージはそれぞれ違う
- 大家の会でもキラキラ大家、共食い大家を見極める必要がある
- マウントをとりたいサラリーマン大家さんにも注意しよう
- まとめ 不動産セミナーは学びは多い、自分の頭で考える事は忘れない！
そもそも論、不動産投資セミナーが開催される目的とは
当たり前のお話になりますが、不動産投資セミナーは初心者や経験者にタダで勉強をさせているわけではありません。会場費や運営費、人件費がかかります。 お茶や水をご用意して頂いていて、ペンや用紙まで用意していただく場合がほとんどです。
それでも、なぜ不動産投資セミナーを開くのでしょうか…。
『答えは、その会社で収益物件を購入してくれそうな見込み客の獲得をする」
ということが一番大きな理由です。
不動産を売り買いする際は仲介手数料というものがかかります。以下が計算式となります。
（（売買金額×3％）＋6万円）✕消費税＝仲介手数料
不動産屋さんが売買をやる醍醐味はここにあります。不動産屋さんが物件を販売する際は以下の2つのパターンがあります。
▼両手取り
売主さんと買い主さんを自分のところですべて結びつけてマッチングさせて両方から仲介手数料を取れた場合を指します。
▼片手取り
物件の売り主、もしく買い主だけ見つけて、片方を別の不動産屋さんから紹介頂いた場合は紹介側の仲介手数料の片方だけを貰えることを指します。
一例ですが、
あるアパートを購入するとします。不動産物件価格2000万円とします。
（※土地は厳密には消費税が入りませんが例題のため省きます）
▼両手取り
売り主66万円支払い → A不動産132万の儲け ← 買い主66万円支払い
▼片手取り
売り主66万円支払い → A不動産66万の儲け
買い主66万円支払い → B不動産66万の儲け
自分たちで売りたい顧客を探し、買ってくれる顧客を見つけることができれば不動産屋さんは儲かります。 不動産セミナーの多くは、見込み客の獲得ですのでセミナーを行う側も信頼を得るためにしっかりとした資料を作られている場合も多いです。セミナーの内容も初心者向けの内容から本格的な税務の内容まで幅広く行っている場合が多いです。まずは不動産投資セミナーを開催されている会社の目的をしっかりと考えて、参加するかどうか検討してみましょう。
怪しい不動産セミナーと判断する際の基準とは
簡単な見分け方としてはさしとかの中では3つあります。
今すぐ買わないとなくなります！というセリフを多様していないか
「今すぐ買わないとなくなります！」という言葉を連呼されたら危険です。セールストークでも使われるものです。そんな物件があれば業者が買うか、あっという間に売れています。まずは冷静に判断しましょう。不動産自体が大きな買い物です。洗練された投資家の一部では『ノールック買い付け』という荒技を行える方もいますが、初心者にはまず難しいです。
セミナーに出たから、急いで買うというロジックは成り立ちませんので冷静に考えて行動しましょう。
絶対に儲かります！というセリフはないか
不動産投資に絶対はないです。しかし、投資家の努力で事前のチェック、適切な修繕など対策を打つことでリスクを減らすことはできます。余談ですが「税金対策になります！」という文言も要注意です。減価償却で帰ってくる税金などたかが知れています。気になる方は以下の記事を参照してください。
イールドギャップが低い物件や、ワンルームマンションを進めてくる
イールドギャップとは表面利回りから銀行の貸出金利を引いた簡単な儲けの指標です。さしとかはざっくりですが、10％は最低確保したいと考えています。計算式は以下の通りです。
表面利回り 12％ － 銀行からの貸出金利2.0％ ＝ イールドギャップ10％
ちなみに「10％も残るってすごい！！」と考える方は甘いです。この10％から税金や管理費、修繕費、お金を借りればローンも払っていきます。イールドギャップは諸経費やランニングコストなどを加味していません。ざっくりの計算になりますが、フルローンでイ購入した場合はールドギャップが10％でもそれほど儲からないということを一旦頭に入れておく必要があります。
新築ワンルームマンションなどは良くて5％~6％の利回りですので、ローンを組めばイールドギャップは3％~4％です。そもそも新築ワンルームマンションをフルローンで買った瞬間にほぼ積みますので、こういった物件をセミナーと合わせて進めてくる場合は距離をとった方が良いと思われます。
不動産投資セミナーに参加したら必ずやるべきこと
セミナーを受けてみて、相手がある程度信用のおけそうな業者だと判断した場合、必ずやらなければならないことがあります。
『配られたアンケート記入欄に、自分のことを本気で詳細に記入する！」
これだけです。これは不動産屋さんに飛び込んだ時も同じです。
大切なことなのでもう一回いうと本気かつ詳細にです。所有物件や金融資産、職業、住所や連絡先、メールアドレスなど記入欄があります。不動産投資セミナーである程度相手が信用できると判断できる場合にはこちらも礼儀をもって返すのが当然です。見込み客になるには最低限必要ですl。
希望する物件の内容や、すでに所有物件がある方は内容を記載しっかりとしましょう。ちなみにそういったアンケートをご自身の情報を記入せずに提出すると、不動産屋さんは物件を購入できる属性なのかか判断がつかないので
『絶対に物件の紹介が来ません！』
せめて、アンケートはしっかり記載してアピールしましょう！ もし、やばそうな業者なら適当に記入をしてごまかすこともありだと思います！
不動産投資セミナー参加者のステージはそれぞれ違う
不動産投資セミナーに行くと、会社を持っている方から、セミリタイアの直前の方、代々大家の方まで幅広くいらっしゃいます。
初心者の方で気をつけなければ行けないのが『買いたい病』にかられることです。
他の参加者所有資産を聞いてびっくりするケースもあります。参加されているレベルの方も様々です。あの人はこんなに沢山物件を持っているんだ！私も頑張らければ！と紹介された物件を鵜呑みにして、冷静に購入を判断できなくなる可能性があります。
自分自身が物件を購入できる資産背景なのか、無理をしていないのか見つめ直してから行動を起こしましょう。金融資産の状況や環境によって人それぞれ、購入していく不動産は変わってきますので、冷静に判断しましょう。
大家の会でもキラキラ大家、共食い大家を見極める必要がある
巷では、キラキラ大家・共食い大家というおもしろい単語が最近出てきました。ご興味あれば、不動産投資家の健美家のコラム二スト「ぺんたさん」のブログを御覧ください
簡単に説明すると、キラキラ大家は、大家になるとこんなに海外旅行に自由に行けて、素敵な生活ができるよ！』とリア充っぷりを見せつけるブログを書いて信者を獲得するような方です。
共食い大家は信者から法外な会費をとってコンサルティングしたり、今ひとつの物件を紹介して不動産屋さんからバックマージンを取って信者を餌にする大家です。
キラキラ大家・共食い大家のもう一つの特徴としては『純資産のお話はあまりしない』ということです。自己資本率は目も当てられない場合も多いです。自己資本率が低いまま、セミリタイアされているケースが多いので、結局は物件以外の別の収益を取る方法に行き着いてしまいます。
逆に良心的な不動産投資家さんのブログは純資産がどのくらいあるのかわかりやすいパターンが多いですね。楽待のコラムニスト埼玉サラリーマン大家さんは純資産の大切さを重視したスタイルでとても勉強になります。
もちろん大家の会やセミナーなどを行う大家さんでも適切な知識をくれる、コンサルや有料商材を販売されている方もたくさんいます。よいブロガーさんも沢山いらっしゃいます。
そういった方は純資産を明かしている場合が多いです。また、共通点としては質素なところは質素にされていて、そういった部分もブログなどから垣間見えます。この辺りを見極める必要があります。
マウントをとりたいサラリーマン大家さんにも注意しよう
セミナーに参加していて新しいタイプの大家さんが誕生していることに気が付きました。
マウントをとりたいサラリーマン大家さん！です。
これも私がセミナーに参加されていた際にいた方々ですが、初心者～ベテラン大家さんまで幅広くいらっしゃいました。
物件を買ったことない初心者のもが何名かいらっしゃいました。そして初心者の方にアドバイスをしたり、知識を披露している不動産投資始めてたての大家さんを見かけました。
…でも、よ～く話を聞いてみると、アドバイスできるほどうまく運営できているのかな…という感じでした。所有物件のエリアも、私ならまず買わなそうなやばいエリアを所有されているようです。
むしろ自分のエリアは買わない方がよいよ！とアドバイスできていたら好感が持てたかなと思いました。
仲良く集まったりアドバイスをするのは良いことだと思いますが、正しいかどうかは時と場合によります。
物件購入や運営は最後は自分の判断です。誰かに勧められた物件だから、誰か勧めてくれた手法だから大丈夫などは絶対はないです。自分で学んで試して始めてわかることが多いので情報を鵜呑みにせず、『自分の頭で考えることがとても大切』だと考えています。
まとめ 不動産セミナーは学びは多い、自分の頭で考える事は忘れない！
不動産投資セミナーは大半が見込み客を獲得するための一つの手段として実施しています。大家の会も孤独な大家業を埋める良い機会にはなります。ただし、セミナーも大家の会もピンからキリまであります。一部ではセミナーによる物件の売りつけ、大家の会の中で明らかに手を出してはいけない物件の回し合いを初心者を狙って行っている場合もあります。
自分で得られた情報が正しいのか正しくないのか、常に考える必要があります。
もちろんセミナーをやっていただく不動産屋さんによっては事業計画の書類の作成から融資付けまで、フォローしてくれるところもあります。良い情報を交換できる大家の会もたくさんあります。情報を鵜呑みにせずに、自分で考えて行動する必要がありますね！
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