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街から百貨店が消える  新潟三越の閉店が新潟市の不動産投資に与える影響

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『新潟市ってこれからどうなるの??』

『新潟市の賃貸需要への影響は??』

『百貨店がなくなる程、街が衰退しているの??』

そんなことが気になる方にオススメの記事となっています。

 

さしとかです。

 

ローカルな新潟でも全国ニュースやネットニュースで話題になりました。

 

 

9月26日(水)に新潟市の古町にある新潟三越が2020年3月に閉店が決定しました。新潟では新潟三越の社長の記者会見も放送され、新聞でも大きく取り上げられていました。

 

ローカルな話題にも関わらず、全国ニュースやネットニュースでも三越伊勢丹グループという大きい看板の企業のため、大々的に紹介されていました。

 

地域住民の残念がる声とは裏腹ですが、撤退理由としては人口減少やイオンの大規模な出店、インターネット市場の増加で赤字がつづいていたということです。

www.nikkei.com

 

私が営業で廻っているお客様の中でもこのお話に触れられる方も多く、

 

『レストランで食べたお寿司やそばが忘れられない…。』

『子供のときに買い物に連れて行ってもらったなぁ』

『パンが美味しい買ったのに食べられないのかなぁ』

 

などなど、そんなお話を耳にします。さしとかは生粋の新潟市民ではないのでほとんど利用したこともありませんでしたが、お金持ちの皆様は結構利用されていたようですね。

 

百貨店というシンボルが消えた今、今後不動産市場としても、賃貸市場としても今後古町エリアを中心とした新潟市がどうなっていくのか考察したいと思います。

新潟三越がある古町エリアはビジネス街と繁華街の顔を持っているが衰退している

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新潟市の古町は新潟駅から歩いて約25分くらいの所に位置しており、メガバンクや証券会社なども出店しているオフィス外と昔からのアーケード、飲み屋街が集まったエリアです。

 

飲み屋街の中にはキャバクラやあんなお店、そして歴史のある料亭などもいくつかあります。全国的にも珍しく芸者がいる町となっています。

※画像はイメージです。

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新潟三越の前には、石川県金沢市に本店のある『大和』という百貨店もありましたが2012年に撤退しています。

 

新潟市の現在の市長が当時の大和の撤退に対しては辛辣なコメントを残しているのを発見しました。

許されない大和新潟店の撤退姿勢 新潟市

※11月に市長が代わりました。ちょうど選挙中に発表がありましたが、新潟三越の跡地は新市長の親族の会社が購入するみたいですね

 

当時は辛辣なコメントを残していた旧市長ですが、新潟三越の撤退を聞いた市長の記者会見もみました。

『時代が変わりネットや人口減少などこのご時世だから、新潟市に2店舗も百貨店は存続できないよね』

と諦めにもとれる感じ取れるようなお話ぶりでした。

 

当時の大和が古町から撤退した後、新潟三越の前にあるNEXT21というビルも売却され、急速に街が衰退しているように感じています。周辺の飲み屋街や歓楽街のビルも老朽化が進んでいて、取り壊しも多くなっています。

 

また、車で周辺を走っていると古町の下のエリアと呼ばれる方ではテナントの空室が目立っています。

 

古町の商業としての衰退や高齢者が多い反面、新潟市内でも屈指の高級マンションがあったり、マンションの建設はされています。

 

 

近くには国立大学の新潟大学医学部を始め、医療関係は充実しています。スーパーは三越は2020年3月にはなくなりますが、イトーヨーカドーは残っており、アーケード内には食料品を購入できる場所がいくつかあります。

 

※古町のイトーヨーカドーの撤退の噂も流れています。商売として古町は厳しいのかも知れません。

 

 

古町から海沿いに向かった土地は坪60万以上もする場所もあり県内でも屈指の値段です。

 

古町から海沿いの土地は、新潟大学付属小学校や隣の白山駅の近くには新潟高校という県内でNO1の進学校があります。こういった理由もあり、周辺ではお医者さんを始めとした高額所得者が集まっています。

 

個人的な意見ですが、古町にはたくさん美味しいご飯屋さんもありますし、街並みも歴史があって素敵です。

 

しかし、県内屈指の土地の値段で駐車料金も高く、商売をやる上ではかなりの維持費がかかります。また、人口の減少と高齢化で繁華街も衰退化しているというのが現実です。

 

総合スーパーも好調ではない 佐賀県のイオンが撤退した事例

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三越閉店の理由の1つにイオンとの競合もお話に上がってましたが、総合スーパーが好調というわけではありません。

 

本年、総合スーパーのイオンが佐賀県上峰町から撤退したニュースが話題になりました。

withnews.jp

佐賀県はさしとかも言ったことが無いので、あくまで記事からの推測になりますがこのイオンを町の拠点として、住宅地などの開発を上峰町は行っていたようです。

 

そのイオンがなくなってしまうのは地域住民にとってまさに

『寝耳に水』

だったのではないでしょうか。

 

車がないと、なかなか買い物をするのも大変そうなエリアです。こういった一つの商業施設に依存したまちづくりは、その商業施設の存続にまちの存続が左右されます。

 

今後この跡地をどのように使うかが上峰町の課題なようです。総合スーパーを軸にまちづくりを行ってきた結果、その軸を失った代償は大きいです。

 

イオンも小売の業態に関しては赤字です。銀行やクレジットカード会社、テナント業などの別業態で赤字を補填しています。小売業界はそれだけ現在厳しい時代です。

 

総合スーパーやイオンは店舗を持ち、施設を維持するランニングコストを掛け、人件費を掛けていますが、売上が伴わければ維持費ばかり掛かってしまいます。

 

話は戻りますが、新潟三越の閉店もテレビインタビューやネットの反応を見ていると

『この時が来てしまったか…。。』

と感じている方が多かったように思います。地域住民や新潟市民もある程度、古町の衰退化は感じとっていたと思います。

 

『魅力あるまちづくり』

という言葉があります。具体的な取り組みがなければ街は存続できない時代になりました。

 

買い物できることが魅力なのか?医療設備なのか?利便性なのか?歴史なのか?

街の独自性が求められる時代に突入しています。街全体の魅力が高まらければ百貨店や総合スーパーなどの商業施設の生き残りは難しいのではないかと考えています。 

EC市場が伸びて小売業の競争は激化している

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百貨店市場は2007年には約7兆7,000億円あった売上が、2016年度には約6兆円を切る形になっており、どんどん縮小しています。逆にEC市場の代表例としてアマゾンを例に出すと、

 

2010年は約5,000億の売上が2017年にはなんと

約1兆2,000億円! 7年で+7000億円と

とものすごい勢いで増えています。

 

経済産業省に以下のような資料がありましたので、掲載させていただきました。

    〈BtoC-EC の市場規模および EC 化率の経年推移〉 

                             単位:億

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  我が国におけるデータ駆動型社会に係る基盤整備

  経済産業省 商((務情報政策局 情報経済課 METI/経済産業省より流用

 

www.meti.go.jp

さしとか家は共働きのため、買い物に行く時間なども少なくなりがちです。そういった際はやはりインターネットで楽天を中心に利用しています。配達で来ますし、商品も簡単に選べますし、インターネットって便利ですよね。

 

  

百貨店業界や総合スーパーが苦戦している中で、インターネット事業が勢いを増しています。減っている人口の中で顧客の奪い合いが起きているのです。

 

すこし余談になりますがインターネット市場が伸びてますので宅配ボックスなどの設備が今後必要かなぁとあらためて考えさせられました…。

百貨店の撤退の影響が新潟市の不動産市場にどのように及ぼすのか

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古町周辺は上の記事の通り、商業施設が衰退している反面、高級マンションなどは立ち並んでいます。住宅用地もお医者さんを中心によく売れているみたいです。

 

また、不動産屋さんのお話では新潟市の中央区はなかなか土地などの物件自体が少ないため買い手も多いようです。

 

つまり、新潟三越の撤退によって、古町の賃貸需要が不動産投資としてどうなるか考察すると

賃貸需要に関しては影響は現状は少ない

と考えています。

 

お医者さんなどの高額所得者はある程度、新潟三越を利用しているでしょうが、実際は大学病院が近かったり、県内屈指の進学校のエリアだったりと商業施設があるからそのエリアに住んでいるわけではないように思われます。

 

実際、古町から橋を渡ってしまえば新潟駅前ですし、もう一店舗の百貨店もあります。

 

ただし

『商売をやっているテナントの不動産への影響は大きい』

と考えられます。

 

いろんな方がおっしゃっていたのが、

『古町に日中行くのって、三越があるからなんだよね』

といわれる方が多いです。その足で、ご飯に食べに行ったりされる方も多いようでした。

 

テナントなどの商業ビルの不動産投資はこの古町エリアでは2020年3月の新潟三越の閉店以降にこれからかなり厳しくなるのではないかと予想されます。

 

また、繁華街の衰退の進んでいるので、そういった所にお勤めの方の賃貸需要は減ってくる可能性が高いでしょう。

 

百貨店の撤退はライフスタイルの変化が確実に起きていることを指しています。賃貸需要に関しても短期的な変化は少ないとは思いますが、長期的にみて百貨店を維持できない街の経済力の低下も考えられます。

 

これからの不動産投資は商業施設などの周辺に魅力的な施設がある場合に関しても、街全体の経済状況や動向を見ながら

『長期的な考え方を持って物件を購入すること』

がより求められます。

 

この記事が少しでも多くの、地方を中心とした不動産投資家の方の参考になれば幸いです。

 

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