この記事は2020年8月16日（日）に更新しました。金融機関の地元新潟の個別の情勢を記事にしています。記事を見ることで、沢山の金融機関にあたることの大切さと、金融機関の傾向などを知ることができますのでご参考にしていただけると嬉しいです。
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地方で不動産賃貸業とサラリーマンを行っている、さしとかです。不動産投資を4年ほど前からスタートし、あっという間に30代半ばになってしまいました。歳月が経つのは早いですね。私が現在も不動産投資を続けている理由は以下の通りです。
①セミリタイアを目標に人生の時間のコントロールをしたい
②サラリーマンなどの１つの収入源に頼ることにリスクを感じている
③単純に収入を稼げる手段として不動産投資を拡大したい
シンプルにいうとこんな感じです。最初は前の職場がブラックで人生をなんとかしたいというのがきっかけでしたが、時代とともに働き方も考え方も変わってきますね！
実際、サラリーマンの方で同じような不安を抱えられている方が多いかと思います。私は上記の将来の不安を解決する一つの手段として不動産投資に取り組んでいます。不動産投資に取り組むかどうかは人それぞれですね。不動産は価格の歪みが出る場合もあるので、安く良い物件を購入することができれば
今回の記事では実体験を元にした最近の新潟の金融機関の融資の姿勢についてご紹介したいと思います。さしとかは現在7つの物件を、地銀と信用金庫、信用組合で借り入れをしています。
過去に6つの金融機関に融資の依頼をかけてうち5つ融資を通すことができました。日本政策金融公庫も使おうと考えたのですが、今のところは金融機関から借入を行うことができているためご縁がない状態です。また、ノンバンクは使ってません。
ノンバンクとは貸付の業務をメインとしている金融機関のことを指します。オリックス銀行さんとか有名ですね。 不動産投資で借入を行える傾向としては3％前後〜と高金利ですが、エリアが広かったり、金融機関に比べれば多少は借入を行いやすいようです。
ただし、地元のエリアの不動産を買い進めるにあたっては、余程のことがない限りノンバンクは必要ないと考えています。信用や属性、プレゼンに問題がなくうまくやればその地域に在中していると信用組合や信用金庫どこかと取引することが可能かと思います。
そもそも不動産投資を行うにあたって丸々キャッシュで購入できる方は本当に一握りです。特に不動産投資をスタートして当初はキャッシュフローも少ないため、まずは融資を引けるという状態が重要になります。今回は不動産投資における金融機関の特性や傾向について記事にしました。
- 金融機関はそれぞれ、軸としている不動産の価値評価の方法が違う
- 実際交渉した金融機関一覧
- 第四北越フィナンシャルグループ
- 大光銀行
- 新潟信用金庫
- 三条信用金庫
- 新潟県信用組合
- 金融機関の取引を増やすこともリスク分散の一つ
- まとめ 物件を購入できる状態を維持するために金融機関を開拓しよう
金融機関はそれぞれ、軸としている不動産の価値評価の方法が違う
それぞれの金融機関によって、不動産の価値評価の重視する項目が違いいます。最低でも以下の二つの項目は理解しておく必要があります。
物件の建物と土地の価値を総合的に評価する『積算評価法』
こちらは立地と建物の価値を見ています。
・鉄筋コンクリート（RC物件）20万円前後／㎡
・重量鉄骨18万円前後／㎡
・木造15万円前後／㎡
・軽量鉄骨…13万円前後／㎡
※上記は目安となり、金融機関によって異なります。
土地評価は路線価という国が定めている金額の80％ほどの金額で評価されます。つまり上記の金額の項目の建物の㎡の建物金額と路線価の80％の金額を足したものを融資の評価とする基準です。
RC構造などですと評価が出やすい傾向にあります。当時は地方RC×フルローンで早期リタイアという手法も流行っていました。しかしかぼちゃの事件で融資が厳しく審査されるようになりました。
現在は多くの金融機関では積算評価法だけでみるということは減ったと思います。
家賃に対して購入額を何年で返済できるか収益性を評価する『収益還元法』
個人的に借り入れをするならこちらをベースに考えている金融機関を開拓すると良いです。高利回り物件で、運用できることを証明できれば比較的貸してもらえることも多いです。私も地元の信用金庫などからは、
「10年返済のローンでも収支が回るくらいの利回りなら支店決済で貸しやすいです」とのお話をいただきました。10年返済のローンで収支をざっくり計算すると16％以上じゃないとフルローンではまわらないです。必然的に高利回りを追いかける必要がありますね。
不動産の評価以外の要素
不動産投資において、金融機関が貸し出しを検討する上、年収や預貯金、金融資産や社会的信用を総合的に判断して貸出を判断しています。A銀行が駄目でもB銀行が貸出OKということはよくあります。また、営業担当によってもあたりハズレがあります。
一つの金融機関に断られても諦めないことと、支店を変えてみるなど、うまく行かなくても粘ってみるとうまくいくケースがあります。
実際交渉した金融機関一覧
金利の交渉や条件などを有利にするにはやはり競争相手がいることを認識させる必要があります。銀行も新潟県は人口が減っており競争は更に激化してます。ちなみにそれぞれの新潟地場の金融機関の評価は以下の通りです。
第四北越フィナンシャルグループ
新潟県のトップシェアの銀行です。「第四銀行」と「北越銀行」という現在二つの暖簾で現在は運営されています。なんとなくですが、北越銀行の窓口のお姉さんは親切な方が多い気がします。第四銀行は綺麗でちょっとツンとした感じがあるイメージです。どうでも良い余談でした。
首都圏にも支店がありますので、いつか首都圏など新潟県外で物件を購入するために関係値を構築したいです。
第四銀行
給与と財形の積み立てでずっとお世話になりました。私の1号物件の月極の駐車場の融資を受けました。積算評価重視で条件は厳しく相手の属性も重視します。ちなみに住宅ローンの借り換えも提示いただきましたが条件は今ひとつでした。住宅ローンの金利は結構高い気がしています。
不動産投資の実績があれば新築の融資などは土台に乗るケースもあるそうです。事業計画や土地担保評価を強く見ているようです。
北越銀行
4年ほど前までは不動産投資も積極的でした。第四銀行のクレジットカード付きキャッシュカードがコンビニで手数料が有料になったタイミングで給与も北越銀行に写して無料で引き出しを行えていたのですが、統合に合わせて無料じゃなくなっていまいました。
こちらの銀行では３号アパートをオーバーローンで融資を受けました。積算、収益などトータルでみます。収益還元と積算で見ますが耐用年数切れのアパートでも20年出して頂きました。しかも2017年時にはオーバーローンで借り入れできました。
営業マンの方は中々優秀な方ですが、現在の状況をお話をしたところ、昨年から本当に審査が厳しく融資が通らなくなったとのことでした。なお、私の現在の給与などはこちらをメインバンクにしてます。
現在は所感ですが第四銀行側よりの融資の基準に寄っていると思われます。
大光銀行
３号物件の学生アパートの際に飛び込みで依頼をしました。
基本的には住んでいる近くの支店に融資を打診するというルールとなっているようです。ちなみに当時は残念ながら融資は通りませんでした。メインバングにしている方のお話では現状の新規の貸出は結構渋いとのことでした。当時は不動産投資を始めて2年も立たない状態で連続で融資も受けていたのであまり良い評価を得られませんでした。
ある程度のお付き合いが事前にあると、融通を効かせてくれるとの噂を聞いています。給与口座などを作るなど信頼構築を行っておく必要があるかもしれないですね。
新潟信用金庫
不動産屋さんからの紹介で5号物件の戸建の借り入れを依頼しました。地元住民しか借りられない金融機関です。担当者に恵まれなかったためか、1ヶ月半融資を待たされたあげく条件もあまりよくありませんでした。担当者次第かと思います。
新規の顧客には、金額が低くても連帯保証人と担保を条件に入れてくるようです。現在は連帯保証人が取りにくいので、なおのこと厳しいかもしれません。昔からのお付き合いがある方には融資をだしやすいという噂を聞きました。 信用金庫は地元の経済活性の組織の運用ですので、どちらかというと弱者の味方です。
もともと預金口座などがある場合は活用してみる価値はあるかと思います！
三条信用金庫
新潟県の中でも産業が盛んな背脂チャッチャ系のラーメンで有名な地名の入った信用金庫さんです。数年前まではアパートローンといえばココ！という感じで投資家からは人気がありました。
私も2号物件のアパートと７号物件の戸建てを借りてます。アパートを始めるきっかけになった思い出深い金融機関です。耐用年数切れでも当時は20年出たので、収益還元法よりの評価ではないかと思われます。10年以内の融資で特定の金額内であれば現在も融資が通る可能性があるようです。
新潟県信用組合
※信用金庫ではないです。
我が県の名前がフルで入った金融機関です。こちらも地元の方にしか借りられません。戸建をリフォーム費含めフルローンで借りました。住宅ローンの好条件を提示してくれましたので、住宅ローンも借り換えを行いました。
もともと某信用金庫に1ヶ月半待たされた戸建の融資を、こちらの支店長が即答でそれを上回る条件を3秒（は言い過ぎですが）で回答して頂きました！
こちらの不動産の融資評価は収益還元法で14%くらいからが土俵にあがるようです。利回り14％以上の物件を探すのが難しいかもしれないです。1000万以下だと融資を出しやすいと支店長さんがおっしゃってました。現在ではマイカーローンなどもお世話になっていてメインバンクに近いです。
新潟でも有名な不動産投資家さんたちも最初の一歩でお世話になっている支店があります。
金融機関の取引を増やすこともリスク分散の一つ
不動産投資ではまず、物件を購入できる状態が大切です。購入できる状態とはすなわち、お金が借りられる状態です。どうしても一つの金融機関に依存してしまうと、借りたい時に借りられない場合があります。一旦は取引している金融機関を増やすことに専念しました。
ちなみに、不動産投資はやればやるほど金利交渉やスピードなどどんどん有利になります。不動産投資の規模が大きくなり、入居率が90％以上を維持できたり、金融機関の目の色が変わります。
同じ銀行から最初は何度も借りられません。まずは複数の金融機関をあたってみることもおすすめします。
また繰り返しになりますが支店や渉外の担当者によっても融資の姿勢が変わりますので融資が出ない場合でも諦めないことも大切です。
まとめ 物件を購入できる状態を維持するために金融機関を開拓しよう
不動産投資の講座！実際に不動産投資家が行っている手法を解説～もふもふ不動産
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